不動産投資は始めが重要
ひとくちに不動産投資といっても、膨大な物件の中からしっかりと利益を上げることが出来る物件を選び出すのはとても容易な事ではありません。
現在の不動産業界は、物件全体の約20％も空室がある状態と言われており、部屋はかなり余っている状態なのです。
多くの家主は入居者を決めようとありとあらゆる手段を講じているのでしょうけど、そういった部屋あまり状態は解消されません。
そういった状況なのですから、物件選定の重要性は、以前にもまして大切になってきます。
不動産投資は購入する物件によって、成功か失敗か決まるといわれていますが、現状を考えると、その最初の入り口の重要性はかなり高いと言わざるを得ません。
そのためにも、どういった不動産物件なら投資を行う価値があるのかという、投資基準を持っておく必要があります。
そうしないと様々な不動産投資物件に目移りしてしまい、判断がブレてしまい誤った決断をしてしまい失敗に終わってしまうかもしれません。
キャッシュフロー（CF）で決める
キャッシュフローとはお金の流れのことをいいますが、このキャッシュフローを不動産投資の判断基準に用いる方もいらっしゃいます。
キャッシュフローの計算式
一般的なキャッシュフロー＝満室家賃収入
（金利+返済）
上記が一般的なキャッシュフローの計算式なのですが、これでは空室損や修繕費、管理費などの経費が考慮されておらず、正確なキャッシュフローを求めることが出来ません
。諸経費なども、築年数など物件の状態や管理会社によっても変わってきますので、一般的に満室時の家賃収入の20％と概算で出すことが推奨されています。
これらを考慮した、正確なキャッシュフローを求めなければいけません。
真のキャッシュフローの計算式
キャッシュフロー＝満室家賃収入×空室損－諸経費－（金利＋返済）
この上記の計算式で求められたキャッシュフローが、どのくらいであれば物件を購入するのかという投資判断基準を決めておきましょう。
利回りで決める
利回りとは、投資額に対して1年間でどのくらいの利益が見込めるのかを表した投資指標です。
利回りの計算式
利回り＝1年間の利益額/投資額×100
利回りで気を付けなければいけないのは、不動産投資において利回りは2種類あり、運営のランニングコストなどが考慮されていない表面利回りと、運営のランニングコストが考慮されている実質利回りがあります。
実質利回りは表面利回りと比べ、実際の家賃収入と投資額に沿った形で計算されるので、実質利回りを重視しなければいけません。
一般的に都心エリアの新築物件の利回りは低く、地方の中古物件ほど利回りは高くなる傾向があります。
利回りが高いという事は、そのままキャッシュフローも高くなるという事ではありません。
いくら利回りが高かったとしても、融資期間などが短い場合毎月の金融機関に対する返済額が大きいため、手元に残るキャッシュフローは少なくなってしまいます。
積算価格で決める
積算評価には、土地に対する評価と建物に対する評価があります。
そのため土地の積算評価にこだわるのか、建物も含めた積算評価にこだわるのかで不動産物件選定は変わります。
この積算評価は、物件の担保力として銀行の評価軸となる側面もあり、とても重要な指標なのです。
ROIで決める
ROIとは、投資利益率の事です。
投資額に対してどのくらいの利益を生み出しているのかを判断する指標であり、投資額に対してのどのくらい効率的に利益を得られているのかが評価される数値でもあります。
したがってこのROIが高いという事は、投資効率が良いという事です。
ROIの計算式
ROI＝利益（年間家賃収入－空室損－諸経費）/総投資額（自己資金＋長期負債）×100
ROIの減価償却費を含む計算式
ROI＝利益（年間家賃収入－諸経費空室損－減価償却費）/総投資額（自己資金＋長期負債）×100
ROEとCCRで決める
ROEとは自己資本収益率の事です。
投資した自己資本が何％で回るかの判断を行う指標で、投資の収益性を表すものです。
ROEの計算式
ROE=利益（年間家賃収入銀行返済）/手出し自己資金×100
CCRとは出資利回りの事です。CCRとROEはほとんど同じ意味です。
CCRの計算式
CCR＝税引き前CF（年間家賃収入－空室損－諸経費－銀行返済）/手出し自己資金×100
DCRで決める
DCRとは、債務回収比率の事です。この指標は投資の安全性をはかる指標として用いられるものです。
このDCRの数値が低いほど投資リスクが高く、DCRの数値が高いほど投資リスクは低くなります。
様々な物件との比較対象に重宝します。
一般的な金融機関では、このDCRの数値が1.2以上ないと融資の検討ができないといわれています。
DCR＝NOI（年間家賃収入－空室損－諸経費）/銀行返済額
キャップレートで決める
キャップレートは、不動産からの純利益を物件の売価で割った数値です。
キャップレートが低くなると、投資額の回収が遅くなってしまいます。
キャップレート＝NOI/物件売価×100