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不動産所得とは？
国税庁のサイトなどでも確認できますが、不動産所得の定義は、「総収入金額-必要経費＝不動産所得」の金額という事のようです。
この式の中に出てくる総収入金額というのは、まず「家賃」、それと契約時の初期費用に含まれている「礼金」、そして契約更新時の「更新料」、「敷金」、「保証金」などのうち返還を要しないもの、電気代や水道代、清掃代などの「共益費」などが、総収入金額の中に含まれます。
不動産投資に伴う主な経費
①税金
不動産を購入した際の不動産取得税や固定資産税に都市計画税、また収入印紙代などの税金は経費として計上できます。
②保険料
不動産投資をする際には、火災保険へ加入しなければいけません。地震保険などの保険料に関しても、それらの保険料は経費として計上できます。
③管理会社などへの業務委託料
一般的に家主は、賃貸物件のトラブルの解決や清掃、家賃の徴収などを不動産会社に依頼しています。
その依頼の料金は家賃の5％ほどです。それらの業務委託料は不動産運営に必要な経費として認められています。
④司法書士や税理士など専門家への報酬
確定申告を税理士依頼したりする費用や、不動産の登記を司法書士に依頼する際の費用など、専門家に依頼する際に発生する費用なども経費として計上できます。
⑤減価償却費
不動産の建物の構造や素材により、法律で耐用年数が設定されており、木造構造であれば22年、鉄骨造は34年、マンションで多いRC造は47年となっています。こういった建物の購入の費用を、この年数で割った金額を減価償却費として毎年経費として計上することができます。
⑥修繕費
不動産の建物などの部屋は時間とともに、日光や様々な外的要因の影響を受ける事で老朽化してしまいます。そういった際の、部屋のクリーニング費用や壁紙の交換費用、給湯器やエアコンの交換費用など、部屋の機能を回復させるための費用は修繕費として経費に計上ができます。
またマンションなどの場合は、管理費として共用部分の清掃やメンテナンス費、修繕積立金として大規模修繕のための費用を毎月支払うことになりますが、これらの費用に関しても経費計上できるようです。
しかし、機能を向上させるための設備の費用に関しては固定資産などと同じように、耐用年数の期間にわたって減価償却する必要があります。よって修繕費という項目で、これらの費用を一括での経費計上することは出来ません。
⑦ローン金利
不動産投資は数ある投資案件の中でも、金融機関などから融資を受けて行うことが出来る投資になります。金融機関からの融資を受けて物件を購入した際には、ローンの返済のために毎月決まった金額を返済していかなければいけません。
そうした返済していく金額の一部は、元本ではなく金利にあたります。こうした金利は経費として計上できるようです。加えて、金融機関から融資を受けた年の手数料も経費とすることが出来ます。
⑧その他の諸費用
別件の視察などのための交通費や、不動産に関する税金の為の書籍代、不動産会社への手土産費用など、常識の範囲内であれば必要経費として認められるようです。
もちろん常識を逸脱したような膨大な金額になってしまうと、認められません。
場合によっては、税務署などのチェックが入る事もあります。
法人化すると経費計上できるものが増える
不動産投資初心者のうちはあまり考える必要はないかもしれませんが、不動産投資に慣れ運用を行う物件数などが増えてくると、不動産所得が増加します。
こういった場合法人化を検討することもあると思います。法人化すると経費計上できるものが増えるというメリットがあります。
法人化すると、自身や家族に対して給与を支払うという形式にすることが出来ます。
給与額が少ない場合は所得税率が低くなるので、1人の所得が800万円という形より、400万円の給与を二人がもらうとした方が結果的に所得税を納める金額は低くなり、節税することが出来ます。
共済や保険の加入費なども経費に出来ますし、減価償却費の計上も好きなタイミングで行うことが出来るというメリットもあります。
不動産投資の経費計上はしっかり行おう!!
不動産投資を行う際には、多くの経費が発生します。
これらの経費として計上できる費用をしっかり行わないと、納める税金がかなり変わってきます。
そもそも想定利回りはこういった経費をしっかり納める事を前提に計算されているので、計算上の利益を得ることが出来なくなってしまいます。
利回りが低下してしまうと、投資効率も下がってしまいますし、利益がギリギリの場合などは赤字になってしまう事もあるでしょう。
投資全体にいえる事ですが、利益を確実に長期的に積み上げていくことが何よりも大事になるので、こういった経費の計上を怠ってしまうと、長期的な視点で見ると大きな損失になってしまいます。
経費のチェックはしっかり行う様にしましょう。