2018年には、所得税の見直しがあって、850万円以上の高所得者にとっては、増税となり低所得者にとっては、減税の方向にあります。不動産の投資でアパートやマンションの大家さんにとっては2019年からの消費税の10％になる増税のほうが深刻な問題でしょう。過去の問題点などを参考に消費税10％の実施に対する影響を紹介したいと思います。
■増税による過去の動向とは
消費税の増税は、不動産投資の世界では、増税の実施が2019年の10月に延期されました。しかし、過去の例から見てみると8％に増税された前年には、不動産建築の駆け込みの需要が大幅にありました。建築資材の仕入れなどにかかる消費税の負担を少しでも減らそうとする思惑で不動産建築の駆け込み需要となったわけです。また、不動産価格にも影響を与えました。
2014年の消費税8％になった前年の2013年のマンションの分譲価格の平均が4,174万円に対して2012年のマンションの平均の分譲価格は3,824万円だったので不動産を購入者に対しては増税前の価格の上昇は大きなマイナスとなりました。
アベノミクスの影響は多少の物価上昇を見込みましたが、建築資材の価格にも値上げへの影響がでたようです。駆け込み需要によって急激な市場の拡大に人手不足は追い付かずに人件費の高騰にまで及んできました。
■不動産のオーナーへの影響は
消費税の増税による税金の負担は、実は直接的にアパート・マンションの不動産オーナーへの影響があったわけではないのですが、一般市民への生活の影響には、大きく係わってきたので、生活費を切り詰めたり、購買意欲を減少させていました。
それにより、アパートやマンションの入居者は生活レベルを下げるために、仕方なく家賃の低い物件へとシフトする動きが大きかったので、不動産オーナーとしては、家賃に対する「値下げ」や「据え置き」を考えざるおえない状況になったのです。家賃を据え置きにしても不動産の管理会社に対する消費税や修繕費などにかかる料金などの負担増はマイナス分が増えてくるのです。
■入居者の影響は
消費税の増税で入居者の動向は、どう変わるのでしょうか？ 生活必需品に対する消費税の影響が、買い控えや生活レベルを下げることによる影響は、家賃に対する割高感を感じてしまうと、安い賃貸物件に転居をするとアパートなどの空室率が増えてくるかもしれません。これに対する策として「家賃の値下げ」などを講じる場合もでてきます。
■まとめ
消費税の増税の実施による影響は未知のことではありますが、過去の事例から考えると楽観視はできない状況です。特に低所得者に対する影響はおおきいといえるでしょう。その影響を受けにくい投資物件として、競争率の高い個売りのマンションなど人気の高い物件などは、景気の変動に影響を受けにくいとされています。不動産投資のご相談や売買に関しては、リスクキャリア株式会社がお手伝いさせていただきます。