不動産投資はリスクが少なく安心できる投資の商品ではあるのですが、買い物するには金額が大きくて、見返りの少ない事に疑問を持つ事でしょう。では、投資をする上で、目標の設定は必要なのでしょうか。不動産投資での目標を説明していきましょう。
■不動産投資の目標とは何
不動産投資の収入は土地の売買と家賃の収入によるものです。月々の収入はいくら欲しいとか年間の収入はいくらになるのか。また長い期間での目標は、5年10年などと設定していく事は、目標を達成するために投資する資金やリスクの許容範囲を作っていく事で自分が今やるべきことがわかってくると思います。
実際に不動産の購入を考える場合に、自分がいくら用意できるのかがわからないと物件の購入にまで至らないことになります。また、リスクも考えなければならないので、どのくらいの負債までは許容できるのかが、物件選びの決め手に関わってくるのです。
■不動産投資のキャッシュフローの計算法とは
キャッシュフローの計算で実際に手元に残る金額を正確に把握することが大事です。
1：賃貸物件が満室時の収入-銀行の返済金額
2：賃貸物件が満室時の収入-（銀行返済・金利+固定資産税・都市計画税）
3：賃貸物件が満室時の収入-（銀行返済・金利+固定資産税・都市計画税+管理費+空室賃料）
利回りはあくまでも満室で変動がない場合での最大値なので、実際の不動産の経営では、空室や不動産の管理費が月や年間によってどのくらい必要なのかによって、現金の流れが大きく変わってきます。
◎キャッシュフローの具体例
鉄筋コンクリート（RC）マンション、法定耐用年数47年、築年数20年、価格5000万円、
満室時の収入＝600万円、表面利回り12.00％、頭金など＝350円、借り入れ5000万円、
金利＝3.00％、融資期間27年、返済金額＝270万円、銀行の支払い総額＝7301万円、
・入居率85％の収入＝510万円、経費20％＝120万円、
・満室時のキャッシュフロー「満室時の収入-返済金額-経費」＝210万円
・入居率85％のキャッシュフローは「510万円-270万円-120万円」＝120万円
・CCR（Cash on Cash Return)は「入居率85％のCF」÷「頭金と諸費用」＝34.17％
※目安となるのは入居率85％のキャッシュフローが現実的な手元に残る確率が高い金額
■不動産投資では、投資効率を評価
CCR（Cash on Cash Return)は、キャッシュフローと共に不動産投資では重要になります。自己資金によっての目標となる投資効率を参考にすることで、投資の頭金や諸費用の回収できる期間が想定できます。諸費用には登記費用や不動産取得税、仲介手数料などが不動産価格の約7％となります。販売価格の5000万円の7％＝350万円をどのくらいの目標で回収できるかが、CCRの目安となってきます。100％の回収で持ち出しがゼロ年と呼びます。
投資回収の目標では、利回りが高くても、「頭金や諸費用」＝持ち出し金が大きい場合にはCCRが低くて投資回収率が悪くなるでしょう。CCRの34.17％は、約3年間で回収する見込みです。逆にCCRが10％ならば回収予定は10年となるので投資回収率が悪いとなります。
不動産投資の投資回収率によって今後の目標を定めたり、キャッシュフローの計算でいくら手元に残るのかによって、自分の投資すべき物件や年間の収入目標が見えてくるのではないでしょうか。
不動産投資のご相談や売買に関しては、リスクキャリア株式会社がお手伝いさせていただきます。