不動産投資を行う上で大切な指標となる項目がありますが、その中でも返済比率は最も無視できない項目の一つでもあります。利回りが1割を超える優良な物件を持っていたとしても、返済比率が割高なケースは、返済出来ない状態に陥ってしまう可能性もあります。 巷で、危険と囁かれているオーバーローンやフルローンでも、返済比率が割安なケースでは、何の問題もないでしょう。今回は、不動産投資での返済比率の目安にスポットを当てて検証していきましょう。
■返？済？比？率？
◎返済比率は、賃料収入に対し金融機関への金利と元本の返済額が占める割合のことを言います。返済比率は次の計算式で求めることができます。
・毎月の返済額 ÷ 毎月の賃料収入×１００パーセントで打ち出せます。
・仮に賃料収入が、100万円として毎月の返済額を50万円と設定した場合50％と打ち出せます。このように残りの50％で固定資産税や諸経費を支払う計算になります。
◎返済比率が高いケースでは、長期間空室が続いたり突発的な運営費用（修繕費用）が必要になった場合や、金利が上昇した時に家賃収入から補うなどの問題が出て自己資金からの埋め合わせを余儀なくされますので注意が必要です。
◎金利の上昇は経営に与える影響が大きくリスクも巨大になる可能性も否めません。このようなリスクに耐え立ち向かうためにも返済比率は外せない指針となる項目といえます。
■不動産投資からみる返済比率の目安
◎返済比率は何パーセントを上回ると危険なのでしょうか
△理想的な返済比率は40パーセント以下です。
・ここで言う40パーセントは、ある程度、高利回な物件か相当自己資産をつぎ込まない限りは達成できない数値になります。
・事業などの拡大を目論んでいる場合で自己資産は極力投入したくないと考えるのなら、50パーセント以下を目安に計画を立てる必要性があります。
◎一般的な返済比率の目安の基準は次のように打ち出されています。
・40パーセント以下なら安全圏内
・50パーセント以下の場合は比較的安全圏内
・50％から55パーセントの場合では注意が必要になります。
・55パーセント以上の場合では赤信号が灯り危険な状態となります。
■返済比率５０％以上
返済比率が5割を超えている場合の物件が、どうしても購入したい場合の対処方法は、返済比率を下げることに尽きますので対策を練りましょう。
◎返済比率５０％以上の対策
・自己資金を多めにつぎ込みローン額を減らす
・金利を下げられないものか交渉してみる
・長期返済期間の選択で毎月の返済額を抑える
・契約全体の総値引き交渉をしてみる
◎裏技（一般的には使えませんが裏技として掲載しておきます）
・複数の物件を所持することで全体的に返済比率を抑えることができます。
■まとめ
いわゆる安くて利回りの良い物件を探し出すのが、一番良いのですが、中々ことは上手く運びません。返済比率のこと以外にも知りたいことや疑問な点がありましたらリスクキャリアまでお問い合わせください。