居住目的でマンションなどを購入するのであれば、その街の治安や交通利便性や快適に暮らせる環境かなどが重視されるため資産価値の高い新築マンションを選ぶのが妥当と言えるのではないでしょうか。投資狙いで収益用のマンションの購入を考える場合では、売却することも想定して物件を選ぶことも必要になります。今回は、投資で狙い目となる穴場的なエリアと物件の特徴と築年数にスポットを当ててみていきます。
■東京で狙い目となる穴場エリア
◎ワンルームマンション投資に最適なのは、巨大ターミナル駅から数駅離れた駅が狙い目
◎発想を転換する必要性
・巨大ターミナル駅近くには、ワンルームが多く独身が住むのには便利ですが、雑多な面が多く日常生活で住み難い環境です。
・上記を踏まえて巨大ターミナル駅から2駅から数駅離れている駅の場合は、街並みは静かで暮らしやすい住環境で穴場と言えます。
・ターミナル駅から近いので利便性にも優れています。
・ターミナル駅から10分圏内が狙い目10分程度電車に乗り駅周辺を探索した場合でも都心近郊とは思えない豊かな住環境が広がっているエリアを狙う
・駅エリアに狙いが定まれば駅前のマンションは避けて駅から徒歩5分から10分のエリアを狙うとなお良いでしょう。駅前マンションと駅徒歩5分から10分の物件を比較したところ約4倍の価値のひらきがあります。
■狙い目の穴場的投資物件の特徴
◎不人気なアパートは穴場（表面利回10％程度を狙う）
・土地の価格が売買価格をバックアップしていることから地価以下の価格になる。穴場な投資用アパートは、土地の固定資産税の評価額程度（時価の7割程）であれば、狙い目の物件となり即買いです。
・不人気なアパートの場合は退去者が多く家賃収入が減少しアパートの持ち主はローンの返済をしなければならないという足枷により地価より低い価格でアパートを売りに出すケースが多い。
◎地方の区分所有の分譲マンションは穴場（表面利回20％程度を狙う）
・地方の分譲マンションは築年数経過で資産価格が大幅下落
【例】北の街中心部S市において、新築分譲時2500万円で販売された分譲マンションが、築15年経過して300万円まで資産価格が下落している
・以上の場合でも固定資産税の支払いを控除したと仮定しても実質利回りを7パーセントから8パーセント得られる計算となる
◎実は住宅地も穴場
・都心への通勤時間が1時間程度の郊外住宅街にある中古一戸建て住宅が狙い目で、築10年程の一戸建て住宅が1000万円程で売り出されています。
・【例】4LDKなら賃料が10万円で設定でき、戸建て購入1000万円の投資に対して利回りが約10パーセントから12パーセントとなり狙い目物件と言えます。
◎任意売却物件で瑕疵担保責任免責というキーワードを目にしたら大幅な値引きが可能なケースが多い。
■築年数
◎築年数15年の物件を狙え
・なぜ築年数15年の物件の物件が穴場かというと価格に着目してください。マンションの資産価値は新築（購入時）が一番高く築年数が経過する毎に価値も下落します。（新築マンションを購入して約3年から4年の間に一気に価値下落）
◎マンションの流動性に着目する
・築年数15年のマンションを5年間所有すれば築年数20年物件となり築20年のマンションであれば、質やエリア次第での需要を確保することができる。したがって、築20年の物件を購入するより築15年の物件を選択するほうが賢いと言えます。
資産運用、不動産投資のことならば、リスクキャリア株式会社までご相談ください。