2018/09/07 最終更新日:2018/09/06

【不動産投資】投資ねらい目入門

「不動産投資でのねらい目」を問われると、いろいろあって限定することはできませんが、正攻法のねらい目だけでなく目線をかえた角度からも「不動産投資でのねらい目」について考えてみたいと思います。

■不動産投資には狙うベースがある?

◎安定感を求められる方は「首都圏の物件」
賃貸物件に限らず不動産投資では、首都圏から狙いを絞る方が確実性が高いと誰もが思う事です。誰もが安定した高利回りを望んでいます。賃貸物件では、都心で通勤の便も良く生活環境も良ければ安定した不動産投資と言えます。まずは、正攻法で狙ってみるのが最初に考えるねらい目でしょう。

◎「キャッシュフロー」を考える場合は「地方物件」
地方は人口が減少しているのにも関わらず新築物件が増加しています。その一方で空室率の高い地域も存在しています。最強のねらい目と最悪のねらい目が共存しているのです。新築にもかかわらず中古物件と比べても差がほとんどない物件がざらにあるからです。

この状況を最大限に活用できれば、高利回りで新築物件が中古値段で取得できるチャンスが転がっているのです。(不動産投資のキャッシュフロー=家賃―経費―返済=利益)

■中古アパートは築古で土地の値段以下を狙おう

土地の価格が安い地域では、築古の建物は、土地価格込みでも土地の価格よりも安いという超目玉も存在しています。例えば坪の価格が70万円で50坪の土地の価格は3500万円ですが建物込みで3000万円だったとしたら実質500万円も安い価格の物件という事です。

表面利回りは、10%でも5年で500万円を回収できるとしたら、トータルで1000万円も安い2500万円の購入価格と同等の不動産投資をしたことになります。

◎考えるべき注意点は
1-修繕費がかかること。不動産投資に経験のある方は、内覧によっておおよその検討をすること。場合によっては大掛かりなリノベーション(作り変え)も必要です。

2-耐震性や耐火性が心配なこと。中古物件でも補助金や控除制度が使えること。

3-事故物件(事件や事故があった)ではないこと。最近は事故物件を扱う専門の業者もいますが、一般的には事故物件は賃貸物件として稼働させるには危険がともないます。

4-目に見えない危険に備える事。中古物件は万一の事を考えて瑕疵担保(かしたんぽ)で購入後の破損などを保証してもらうこと。

■区分マンションと1棟マンションのねらい目は

分譲マンションは築年数によって、資産価値が下落しますので、修繕や管理費を考慮しても実質の利回りが7%以上もえることができそうです。築年数は20年がねらい目で、資産価値が大きく下がってしまうので購入時期のねらい目となります。

もちろん、1戸よりも1棟のほうが期待値は大きくなるのでマンションの1棟の中古物件の購入は、保有期間は賃貸物件としての価値を生み、数年後には、区分マンションとしてバラ売りすることで近隣の類似した分譲マンションの1戸売りの値段によって1棟2億4000万円がバラ売り合計4億円で売れたケースが存在します。あなたのセールスのみせどころとなるでしょう。

「不動産投資でのねらい目」は、正攻法から絞っていくことと、場合によっては、賃貸物件でも、大掛かりなリノベーションをしたり、1棟マンションを区分登録してバラ売りしたりと、違った攻略法で不動産投資を考えてみる事が、最高のねらい目に近づけるのではないでしょうか。

資産運用、不動産投資のことならば、リスクキャリア株式会社がお手伝いさせていただきます。

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