賃貸経営をおこなっていても、ライバルが増えてくれば、賃貸収入が安定して入るとは言い切れません。賃貸経営が苦しくなってきた場合に「売却」という、不動産投資においての出口戦略を考える時期について紹介したいと思います。
■不動産投資から見る「入口」と「出口」とは
不動産投資では、購入のことを「入口」と呼ばれることがあり、売却することを「出口」と呼ばれているようです。最近の不動産投資は不動産の「売り買い」よりも「賃貸経営」のほうに重きを置いています。
不動産売却による不安定な収益よりも、「賃貸経営」によるリスクの少ない安定した不動産投資が求められているからです。しかしながら「賃貸経営」の不動産物件も永遠の代物ではないので、最終的には「出口戦略」と呼ばれている「売却」の必要に迫られるかもしれません。この理由としては、老朽化によるものや、「賃貸経営」における競争相手によるものもあります。
■出口戦略の具体的な場面
不動産投資での出口戦略は、売却の為の計画とも言うべきものです。時期や状態、状況などをふまえて計画的に行わなければなりません。賃貸物件においては、大掛かりな建て替えによって運用することも可能ですが、その建て替えによって「出口戦略」という「売却」という選択をすることもできます。
不動産物件を所有することよりも手放すことの方が、リスクを軽減することがあります。時にはマイナスによる前進も必要であると考えるのです。出口戦略とは、リスクの方向転換を考える為の計画と思ってよいでしょう。
■出口戦略の必要性と時期
不動産投資は、購入時の金額よりも高く売却するには、投資のプロでさえ確かな情報をつかんでいなければ、マイナスの面が大きくなる結果になりかねません。また、「出口戦略」が必要ないと思われそうな「賃貸物件」でさえもリスクを考える時期はやってくるのです。その為には「出口戦略」を計画することと、実行に移す時期は必要に迫られるでしょう。
築年数の経過は、ライバルにとって有利に働くと考えられます。その時点で賃貸経営を続行することによるリスクが大きいと判断された場合に「売却」を考える時期と言えるでしょう。その他にも理由と考えることは、駅から遠く賃貸物件としての人気に乏しいなどによって賃貸経営の空室状態が長く続くなどもリスクのひとつです。
では、「出口戦略」の時期とは、大きく分けて2つあります。ひとつは、大きな修繕工事を迫られた時には、費用の心配をしなければなりません。二つ目は、賃貸経営を圧迫した時が、その時期といえるでしょう。
■キャッシュフローからも時期を考える
お金の流れからも「出口戦略」を考えることも必要です。
◎譲渡所得の税率の変わり目
5年未満の短期の譲渡所得が39.63％に対して長期譲渡所得は20.315％となります。売却益の税金の差が大きく変わります。
◎不動産ローンの金利
ローン金利は固定期間が長いほど金利が高くなってしまいます。不動産投資では長期間保有をしない事が前提ならば、長期固定金利が不利になります。金利の上昇によっては、売却が望ましいです。
◎ローンが借りやすい時期
不動産の売却に有利な時期は、買い手にとって「ローンが借りやすい」ということです。出口戦略のひとつとして考えています。
不動産投資において出口戦略を考える時期は収益のリスクを考える上では必要なことであり、その後の投資にも影響すると考えています。「賃貸経営」においても出口戦略の可能性を考えることは、リスクを最小限にとどめる方法ではないでしょうか。
資産運用、不動産投資のことならば、リスクキャリア株式会社がお手伝いさせていただきます。