不動産投資においての賃貸収入は税務上「不動産所得」とみなされますが、それが事業的規模で行われているのか、それに満たない規模で行われているのかによって、税金の優遇措置が異なることを知っていますか？ 不動産投資においては節税が賃貸経営のカギを握ることになりますので、今回は事業規模の不動産経営での節税対策をご紹介したいと思います。
■そもそも事業的規模の賃貸経営とは
賃貸経営で事業的規模と認められるには基準が設けられています。アパートやマンションでは10室以上、貸家では5棟以上、駐車場の場合は明確な基準はありませんが、50台以上という目安になります。しかしこれはあくまでも基準で、アパートや貸家、駐車場が混在する形でも事業的規模として認められます。
また、区分1室といっても広さには色々ありますので、月額家賃3万円の1Kと、月額家賃30万円の4LDKでは賃貸経営の規模が大きく異なることから、基準以下であっても賃料の収入次第では税務署で事業的規模と認められるケースもあります。気になる方は相談してみた方が良いでしょう。
■事業的規模に認められた場合の節税4つのメリット
◎青色申告特別控除
不動産貸付が事業的規模として行われている場合は正規の簿記の原則による記帳をおこなうことなど一定の要件を満たすことにより最高65万円が控除を適用できます。それ以外の場合は最高10万円となりますので、青色申告で確定申告をすることが節税の大きなカギといえるでしょう。
◎家族への給与が経費として控除できる
青色申告者が事業に携わっている家族に対する報酬を控除できます。白色申告の場合は配偶者が86万円、その他の親族は50万円と決められているのに対して、青色申告専従者給与は金額が決められていないため、妥当性のある報酬を設定することができます。
ただし、配偶者控除や扶養控除ができなくなるため、その金額を上回る報酬額で設定しないと節税の意味がなくなりますので注意が必要です。
◎未回収の賃料が必要経費として算入できる
賃貸経営を行っていると避けては通れない問題として家賃の未回収の問題が出てきますが、このような場合を貸倒といいます。この貸倒損失ですが、事業的規模であるか否かにより必要経費に算入される時期が異なります。事業的規模でしたら回収不能になった日の属する年度の必要経費として算入することができます。
◎取り壊しによる損失を全額経費に計上できる
取り壊しは賃貸経営では大きな損失となりますが、その資産損失及び取り壊しに要した費用の全額が必要経費に算入されます。
■まとめ
不動産経営を行う中で1件ずつ物件を増やしていくと、事業的規模に達することがあります。そのような場合は青色承認申請書や青色事業専従者給与の届け出の提出を行い、賃貸経営の節税に気をつけましょう。
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