2018/10/11 最終更新日:2018/10/10

【不動産投資】投資の儲け(=利益)と税金(=節税)の関係ってなに!?

最近の傾向として、不動産投資をするにあたり「節税」を目的とする人が増えています。その理由の一つとして、書籍などで「不動産投資をして税金対策(節税)対策」などの特集が組まれていることも多々あるため、サラリーマンなどの間にも話題となり、広まっていることが原因ではないでしょうか。

しかし、シンプルに考えると、不動産投資をして儲ける物件(利益が出る物件)を購入すれば、その分だけ税金を納めなければいけませんので、あまり儲からない物件ほど節税効果が高いと考えることもできます。しかし、目の前の節税対策だけのために「儲からない物件」を購入して維持することは得策といえないのではないでしょうか。よって、今回は「不動産投資の儲けと税金(節税)の関係」についてまとめましたので、一緒にみていきましょう。

■不動産投資をして税金対策(節税)するには?

例えば、サラリーマンが税金対策をして負担を軽減することを考え行動するとなると「配偶者控除」「給与所得控除」「医療費控除」「ふるさと納税」程度しか対策をすることができないのではないでしょうか。しかし、不動産投資で儲けることができれば、広い範囲で経費を計上することが可能(固定資産税・都市計画税・ローンの利息金利・損害保険料・修繕費・管理会社への委託費)となり、加えて建物の減価償却費が経費と認められることになりますので、支払ってはいない金額を、実際に経費として計上することが可能になります。

また、多くの人が不動産投資をして不安となることは、初年度の赤字の問題ではないでしょうか。つまり、不動産での収入よりも出ていく経費の方が多くなる場合があるのですが、その際の赤字に関しては、サラリーマンの給与所得と合算することができますので、住民税や所得税を下げることが可能です。この仕組みがあるため、サラリーマンが不動産投資をして税金対策(節税)することが可能なのです。

しかし、あえて注意点として、赤字化しない「儲かる不動産投資」においては、税金対策(節税)にはならず、つまり、利益がでた場合は税金を納める必要がありますので、節税には向かないということもできます。

■経費を積み上げることは、リスクも考える必要がある

不動産投資によって税金対策(節税効果)を大きくしようと、自宅の光熱費やマイカーの維持費を経費化した場合、確かに不動産投資で使用しているのであれば、その割合において経費にすることは可能です。

しかし、赤字化を積み上げていくことができたとしても、「融資が付かない」というリスクが伴ってきます。つまり、不動産投資をするにあたり「利益が発生しない物件」を持つということは、追加で融資を受けることができなくなる可能性がありますので、目の前の節税のためだけに融資が付かなくなるリスクを負ってしまうことは、おおきな損失といえます。

■不動産投資で成功するには、儲かる不動産の購入を検討しよう

いかがでしたでしょうか?このように、不動産投資の目的というのは儲け(利益)を上げることが重要なのですが、良い物件を購入して運営すると、利益が増えるにつれ税金の支払いが増えることになります。不動産投資をして、多くの税金を納めることは成功しているといえるのですが、「不動産投資と節税」というのは相反する関係にあるともいえ、同時に双方を成立させるのは、とても難しいのです。そのため、「本当に不動産投資で成功がしたい」と考えるのであれば、目の前の節税だけを考えるのではなく、儲かる不動産の購入を検討し選択していくことが重要といえるのではないでしょうか。

このように、不動産投資について、ご相談などございましたら、リスクキャリア株式会社までお問合せください。

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