【不動産投資】には、誰もが期待感によって突き動かされているでしょう。しかし、投資の経験を多くつむ人たちは、現実的な期待値を求めて投資を実行するのです。今回は、【不動産投資】における投資の期待値について紹介しましょう。
■資金運用で求める期待値
金融商品を選ぶ基準に3つの項目があります。不動産投資をするにあたって、それぞれの特性を理解する必要があります。
◎安全性
高い収益は、誰もが望む事ですが、リスクが高いのも事実です。元本割れを引き起こしたりする金融商品は、安全性に欠けています。安全性を求めるならば「投資信託」がよいでしょう。
◎流動性
資金の調達が自由に動かせるかどうかは、金融商品では流動性にかかってきます。また、中途解約がどうかも問われます。株や債券はそのつど、売却が可能で流動性に優れていると言えます。
◎収益性
いつでも資金を動かせたり元利金の保証があったとしても「高い収益」の見込みがなければ期待値は低くなってしまいます。株式やFXでは、収益性を求める為に1分1秒の情報に絶えず監視しておかねばなりません。また、経験や専門的な知識も必要となるでしょう。
■不動産投資を選択
不動産投資は、資金運用の基本となる「安全性」にすぐれているでしょう。株やFXは、「収益性」が高くてもリスクの中には多大な負債を抱える可能性が絶えずとなりあわせです。収益による期待値は高くても、ゼロやマイナスになるうるのです。
不動産投資でリスク（値崩れを起こす）があっても、土地建物が存在するということです。マイナスになっても資産は残るのです。つまり、半永久的に投資物件は残るということです。不動産投資は、インフレに強く、実際の数字よりも価値を高めることになります。
■期待値は投資でのリターンや変動幅
投資物件にはリスクがないものはありません。その中で収益性＝リターンを求めることは、投資では必要な事です。しかし、対象によって期待値は異なってきます。では、実際の「期待値を求める」には、どうすればよいのでしょうか。
◎期待値と振れ幅
不動産の投資によって得る事ができる損益から平均の値を出す事です。利益率＝リターンとしますと、利益率の振れ幅が10％～20％（ロウリスク・ロウリターン）と10％～30％（ハイリスク・ハイリターン）では、期待値が同じでも結果がことなる場合があります。
◎安全性を求めるなら利益率の振れ幅
投資かが求める物は期待値が同じであれば、ハイリスク・ハイリターンよりもロウリスク・ロウリターンとなってくるでしょう。
◎1億円の投資の期待値
毎月の収益＝500万円では、利回りは「500万円 ÷ 1億円 = 0.05」は 0.5％です。
投資回収期間＝１億円÷500万円＝20年
※利回り＝収益性＝投資回収期間
利益率が高くなることで収益性が上がり期待値も高くなります。
◎立地による期待値
都会と地方のアパートやマンションの比較では、都会の方が満室になる確率も高くなり期待値も高くなります。しかし、土地代を考慮すると利回りは地方の方が高くなってしまいます。この場合の利回りは期待値とではなくリスクとして考えた方がよいでしょう。
■リスクと収益性のバランス
「適正な利回り」こそが「期待値」といえます。投資では、「収益性」を求めますが、リスクは抑えたいものです。収益性とリスクのバランスを示したものが「適正な利回り」と言えます。
◎ファミリー向けの利回りの表
地名 期待利回り
札幌 6.0％
東京・城南地区 4.3％
東京・城東地区 4.6％
埼玉 5.6％
千葉 5.7％
横浜 5.3％
大阪 5.3％
福岡 5.5％
※期待利回りが高いのは立地の良い場所です。
◎NOI利回りが重要
アパート経営では、「実質の運用収入」とされるNet Operating Incomeが大事と言えます。
「実質の運用収入」とは、総収益から運営費用を差し引いた物です。
「運営費用」は税金や修繕費などのコストを含めたもです。
【不動産投資】における投資の期待値は、「収益性」や「リスク」が関係してきます。実質の運用から投資の期待値を考える事が求められます。
資産運用、不動産投資のことならば、リスクキャリア株式会社がお手伝いさせていただきます。お気軽にご相談ください。