賃貸物件での集客率は、建物の外見や内装が魅力のひとつになっています。付属する設備が集客につながれば必要な事だと考えます。また、【不動産投資】における賃貸物件の設備投資は、節税効果にも影響を与えることを紹介していきましょう。
■「不動産投資の対象」賃貸物件の競争力
アパートやマンションは、年を追うごとに人気や魅力が減少していくことになります。その中でも、設備に関する影響はかなりの比率を占める事でしょう。集客につながる設備投資は、家賃価格の維持や場合によっては割り増し価格になるかもしれません。
しかも、設備投資は必要経費として計上できるので節税効果に役立ちます。その事から設備投資に対する知識も必要となってきます。単に設備投資するよりも競争力を高める設備を導入することが重要となります。
◎家賃相場を高める設備投資
①インターネットが無料である
②エントランスのオートロック
③ホームセキュリティーの導入
④宅配ボックスの設置⑤浴室の換気・乾燥機
⑥ガレージの増設⑦独立した洗面化粧台
⑧システムキッチンなどなど。
アパートやマンションの規模によっても異なりますが、最近はインターネットの設備は増えてきています。また、独り暮らしや共稼ぎにとってありがたいのが「宅配ボックス」の必要性が注目点です。「TVモニター付きインターホン」や「洗浄機能付き便座」はあって当然と考える人がおおいようです。夜中に洗濯をする独身者や共働き夫婦にとっては、「浴室の換気乾燥機」がありがたいものであり競争力のひとつとなります。防犯的にもベランダよりは浴室の方が安全と考える女性もいます。
■設備の減価償却について
【不動産投資】の中では、建物と設備を分けて認識することで、減価償却費の対象をふやすことになります。設備の方は、初期の減価償却費用が多く計上できます。これは、かなりの節税効果がきたいできます。
◎繰越欠損金の期間
個人事業では、3年間の赤字を繰り越しで決算できます。法人の場合では、最大10年の繰越ができます。
（平成30年4月1日以後開始事業年度からの適用となっています。）
◎設備投資は年末が効果的
必要経費を増やすには、設備投資を年末に行ったほうが、期間的にも効果的に利用できます。
◎30万円未満は、「少額減価償却資産の特例」を地用でき年間300万円未満まで可能となります。
■リフォームやリノベーションによる大規模な設備投資
平成28年4月より減価償却の方法が建物の設備も定額法で計算することになりました。大がかりな工事なので年末に調整するには、年内に工事の完了が不可欠です。
◎経費なのか資本的支出なのか
アパートやマンションでは、修繕費用は避けられないものです。設備の修理も経費となる場合がおおいのですが、大掛かりな「リフォームやリノベーション」は、「資本的支出」となる場合があります。こぼ場合は、資産として計上して、減価償却によって耐用年数によって経費とします。
◎10万円以上の備品は資産となる
アパートやマンションに10万円以上のエアコンを取り付けた場合は、30万円未満の「少額減価償却資産」として備品消耗品費として一括で経費とできます。この場合は、青色申告を行っていることが必要です。
【不動産投資】の設備投資が節税になるわけは、「必要経費」としての区分と、「資本的支出」としての減価償却による税金を抑える事がかのうになります。また設備投資は、競争力を高めることができるので必要な事として認識しましょう。
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