2018/12/09 最終更新日:2018/12/07

投資で利益がある際の税金(節税)マメ知識 ~利益があっても、減価償却費がポイントで節税できる⁉~

不動産投資で節税する方法が、会社員(サラリーマンなど)であってもあります。ただ、必ず毎回節税できるというわけではありません。今回は、不動産投資による税金(節税)の仕組みをしっかりと理解し、不動産投資で利益があった際の税金を節税できるポイントをまとめましたので、一緒にみていきましょう。

■サラリーマンの所得の種類と損益通算

個人の所得に課せられる「所得税・住民税」は、サラリーマンが支払う「税金」です。また、サラリーマンの給料は「給与所得」(個人所得)にあたり、「所得税・住民税」は、この個人の所得に課せられる税金となります。

例えば、サラリーマンが不動産投資をすると「給与所得」の他に、「不動産所得」が発生し、所得税と住民税は「給与所得+不動産所得」に課税されます。

この際に不動産所得が赤字ならば、損益通算をした後に確定申告をすると赤字分を給与所得と合算(給与所得から差し引いて計算)できますので、節税することが可能です。

■節税することができるカラクリとは?

不動産所得の求め方は下記となりますので、参考にしてください。

「総収入金額」-「必要諸経費」=「不動産所得」

「総収入金額」= 家賃収入(年間)・礼金収入・共益費などで、「必要諸経費」= 保険料・固定資産税・減価償却費・修繕費となりますが、必要諸経費には、借入金の元本返済額は含まれません。

不動産所得は、総収入金額以上に「必要諸経費」が大きくなれば、赤字となります。

例えば、毎年不動産所得がマイナス200万円となる場合を考えてみましょう。年間1000万円の給与所得がある人であれば、所得を損益通算することで「1000万円-200万円=800万円」となり、会社は基本的に給与所得の「1000万円」の税金を計算し天引きします。

しかし、損益通算を確定申告ですることによって、実際は「800万円」が年間所得だったことになります。つまり、1000万円を前提とした税金(所得税)は払いすぎていたということになり、お金がもどってくるのです(還付)。これが、節税することができるカラクリとなります。

■不動産利益があっても節税することが可能

結論からいうと、「減価償却費」が「必要諸経費」の中に含まれていることが重要となります。
「減価償却費」= 「建物の各会計期間に渡り、取得原価を規則的に費用配分していく会計上の費用」です。支出される実際のお金ではないのですが、会計上の費用と認められています。

つまり、不動産所得は「減価償却費によって、実際はお金が出ていかないのにマイナスになる」ケースがあります。例え、不動産の利益(キャッシュフローがプラス)があっても、不動産所得は会計上赤字である場合があるということです。このようになれば、実際は利益があるのに節税もできるためメリットがあるといえます。

注意が必要な点は、上記でも記載しましたが、必要諸経費の中に借入金の元本返済額が含まれていないことです。例えば、実際のキャッシュフローまでマイナスとなっていて、借入金の元本返済額が大きければ、どんどん手元のキャッシュが減ってしまいますので、注意しましょう。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。