2018/12/10

【不動産投資】はじめるための費用はいくらかかるの?

不動産投資をする際に「0円でもはじめられる」というキャッチコピーが多くみかけられるようになりました。しかし、不動産投資をはじめるにあたって、実際はどの程度金額がかかるのでしょうか?今回は、不動産投資(売買)にどの程度の費用がかかるのか、まとめましたので、一緒にみていきましょう。

■仲介手数料の上限とは?

中古で不動産を買うのか新築で買うのかによって、不動産は仲介手数料がかかるのかどうかが異なります。例えば、中古で不動産を購入する際には7%~8%程度、新築で購入する際には4%~5%程度の諸費用がかかると考えておけばいいでしょう。なぜ中古の方が、諸費用の%が高くなるかというと、仲介手数料(不動産仲介会社に支払う仲介手数料)がかかるためです。

仲介手数料の上限は、下記のように定まっていますので確認するといいでしょう。

・200万円以下の販売価格(税込み):上限の仲介手数料は5%
・200万円を超え~400万円の販売価格(税込み):上限の仲介手数料は4%(+2万円)
・400万円を超えの販売価格(税込み):上限の仲介手数料は3%(+6万円)

これはあくまで上限となりますので、この手数料よりも格安で仲介をしてくれるところもあります。しかし、費用が安くてもその他では妥協をしないキチンとした会社を見極めることが大切です。

■不動産投資をはじめるための主な費用

不動産投資をはじめるにあたり、以下の費用がかかりますので、参考にしてください。

◎不動産ローン事務手数料
ローンを借りるのであれば、金融機関の事務手数料がかかります。定額制の場合であれば、3万円程度が相場となっていますが、金融機関によっては繰り上げ返済の際にも事務手数料を支払う場合もありますので、契約前に確認するといいでしょう。

◎ローン保証料
不動産投資の場合、金融機関からのローンの借入金額が大きく(返済期間も長い)ため、保証人を保証会社にすることになっています。十分な保証料を受け取っておかなければ、貸し倒れ等の際に備えられないため、高額な費用(数十万円)となります。

保証料の相場は融資総額の2%程度(一括で支払う場合)で、金利を上乗せで支払う際には0.2%~0.3%程度となります。もちろん、一括の方が総額の費用は少なくなるのですが、返済期間や借り主との信用度、返済額などによって保証料は異なりますので、審査結果を聞いて判断すると良いでしょう。

◎火災保険料
ローンを借りる際には、物件が担保となりますので、物件が損壊する可能性(天災など)に備えておくことが求められます。火災保険料の相場は、マンション10年間で10万円程度とみておくといいでしょう。しかし、木材物件の場合は鉄筋コンクリート造のものと比べて火災保険料が3倍ほど高くなります。

◎印紙代
印紙代は、売買契約書、金銭消費貸借契約書(ローン契約書)で必要となりますが、契約書記載の金額により費用が異なります。

◎登録免許税
中古の物件を不動産売買で取得する際には「所有権移転登記」という手続きが必要になります。所有権移転登記は「不動産価額の20%」となります。(ここでいう不動産価額とは、固定資産税などの課税計算で使用される不動産の評価額)また、物件を不動産投資ローンで購入する際には「抵当権設定登記」が必要になり、借入額に対して登録免許税が0.4%かかります。

◎司法書士報酬
司法書士報酬は、抵当権設定・取引の立ち合い、登記手続きを含め10万円程度となります。この手続きはどこでも変わらないため、報酬が安い事務所を探すといいでしょう。

◎不動産所得税
不動産所得税の金額は、固定資産税評価額の4%の費用がかかり、納税通知書は不動産を購入後3ヵ月~6ヵ月程度で届きます。

◎固定資産税・都市計画税
固定資産税は、固定資産台帳に登録されている人(毎年1月1日時点)に対して課税される税金です。計算方法は、固定資産税評価額(不動産価値)×1.4%となります。

■安定した不動産投資・運用のために

いかがでしたでしょうか?このように不動産投資の物件価格が決まれば、諸費用の予想を立てられることが多くあります。自分がどの程度負担すれば安定した運用が可能になるのか理解して、不動産投資をはじめていきましょう。

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

SNSでもご購読できます。