マンションの一室を買った後、第三者が入居した時点で不動産投資はスタートし、同時に大家さんとしてもデビューを果たします。しかし税金の問題が浮上する場合、これをどう乗り越えていけばいいのでしょうか？
■節税しちゃえ！
不動産投資がサラリーマンに人気なのは、将来の年金不安による支給額減少の対策という傾向が強く、本来給付されるはずの金額が減ってしまうというリスクを軽減することができます。
マンションの一室を運営するだけで経費はかかるものの、経費で所得以上の赤字を計上し、帳簿上における課税対象を0以下にすること(マイナスにする)です。なお、ここでの経費は管理費などマンションの一室を賃貸物件として稼働するのに必要不可欠な支出となります。
◎節税のメカニズム
マンション経営＝不動産投資で節税をする場合は、税制そのものを理解しておく必要があり、まずは不動産投資自体が総合課税対象であることを覚えておきましょう。しかし、それをうまく使う方法があります。その話は次に説明します。
■毎年2月恒例の・・・
確定申告の季節です。誰もがこれを避けて通れないところです。サラリーマンといえば、毎年12月には年末調整をします。サラリーマンの場合、個別での確定申告は住宅ローン控除や各種保険など限られた範囲となっています。しかし、不動産投資はどうなのでしょうか？
この場合もやはり、確定申告の対象となります。マンション経営における経費計上も同時申告しておきます。
◎どうせなら・・・
所得税そのものを還付してしまえばいいじゃないか！という話です。賃貸収入、つまり家賃から必要経費を引いた後の額が、最終的に赤字になればいいという話です。減価償却費や管理費などが必要経費として認められ、前者の耐用年数を分配することです。
建物は購入してからすぐに使い捨てるのではなく、長期的に使いますのでその費用を経費扱いとして小分けにします。これが減価償却費を計算する根拠となっていて、その結果、建物の価値を使用期間中に配分してから計上するという方法が必要となるわけです。
この減価償却費は、基本的に損益となるため、給与所得+家賃収入と合わせて損益通算することにより、所得税の還付をすることができ、この軽減で住民税も節税できます。なお、余談ですが総収入金額から必要経費を差し引いて20万円以下の場合は確定申告は不要です。
■必須品
もし、確定申告をする必要がある場合、以下の書類が必要となります。
①青色申告→確定申告用B+青色申告決算書+収支内訳書
10万円か65万円の控除を受けることがありますが、事前申告が必要です。また、青色申告を最初に受ける方は申告書の起源は3月15日までで、(事業開始から行う場合、開業から2か月以内に申請する)損益計算書とその内訳、賃借対照表も同時に提出しましょう。
②白色申告→①から青色申告決算書を省いた状態で提出し、収支報告書に数字を記入する方式。
白色申告では、収支の証拠となる書類や領収書については提出しなくてもいいのですが、収支チェックを税務署で行う際、経費が怪しかったりなど申告内容が異常であると判断されたとき、あらためて書類提出が必要となることから、最低7年間は資料を保管をする義務があります。