2019/01/12 最終更新日:2019/11/13

不動産所得と税金の比率計算における勘違いとは

不動産所得に対する税金の支払いを考えると頭が痛いところです。不動産の収益に対して税金の比率が変わるのは、家賃収入で収入を得てる方には理解しているものだと思います。しかし、細かい部分において比率の計算がうまくできていなかったり、勘違いによって簡単な計算で税金の計算ミスをしたりします。そこで具体的な税金の比率毎の計算を紹介していきましょう。

■不動産所得の税額について

不動産収入がある場合には、所得税と住民税、所有している不動産の固定資産税があり、サラリーマンならば給与所得に不動産所得を合計した額に税金が掛かってきます。

所得税の税率は、所得の額の大小によって比率が変わるのです。大きな収入を得ていれば、それに合わせた税金の負担が多くなるということです。

不動産所得の税額は、7段階の税金の比率があります。最高額となる税金の比率は45%も負担することになり、たくさん稼いで国や自治体に対して多くの貢献をしていることになるのです。つまりは、税金の支払いによって日本を支えていると言えるのです。

まずは、7段階の税率について紹介します。

①195万円以下の税率は5%です。控除額は、残念ながらゼロとなります。
②195万円超~330万円以下の税率は10%です。控除額は9.75万円です。
③330万円超~695万円以下の税率は20%です。控除額は42.75万円です。
④695万円超~900万円以下の税率は23%です。控除額は63.6万円です。
⑤900万円超~1800万円以下の税率は33%です。控除額は153.6万円です。
⑥1800万円超~4,000万円以下の税率は40%です。控除額は279.6万円です。
⑦4,000万円超の税率は45%です。控除額は479.6万円です。

◎以上の税金の比率による具体的な計算とは。
例えば不動産所得が400万円の場合の税率は400×20%ですませてしまいがちですが、この計算は正確ではありません。何故ならばそれぞれ不動産所得額の範囲に合わせた税率を掛けて合計したものが正確な税金の支払い額になるのです。

400万円の内の195万円までに対して5%と、195万円から330万円までを10%、330万円から400万円までを20%で計算します。

(195×5%)+{(330-195)×10%}+{(400-330)×20%}=9.75+13.5+14=37.25万円

実はこの複雑な計算式を簡単にするようにした計算式が「控除額」の役割でまかなっているのです。

(400×20%)-42.75=37.25万円となり上の計算式と同額になるのです。

■サラリーマンが家賃収入を得た場合の計算

給与所得が400万円で奥さんは専業主婦です。家賃収入が100万円あるために青色申告をして、税の負担を抑えています。地震保険と生命保険に加入して控除の上限まで使えます。社会保険料には25万円の控除額があります。

この場合の計算には400万円の給与額の場合は、(400×20%)+54=134万円が給与の控除額です。(給与所得の税率計算を参考)

「配偶者控除は38万円」
「基礎控除38万円」
「社会保険控除は25万円」
「青色申告の控除額は10万円」
「生命保険控除が8万円」
「地震保険控除が5万円」

これら控除を400万円の給与所得から差し引くと

400-(134+38+38+25+10+8+5)=142万円に家賃収入100万円を加えると=242万円です。不動産の控除の②の税率から 9.75万円を引くと(242×10%)-9.75=14万4,500円が税金の支払い額となります。

家賃収入がある場合には修繕費などの必要経費などが引かれるので実際には、もっと課税額が少なくなります。

今回は不動産所得と税金の比率による計算を紹介してきましたが、肝心なことは、税率ではなく、所得に応じた税金の必要性を認めた上で不動産経営の業績を上げることが最も重要なのです。がんばって投資の回収に励みましょう。

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