この低金利の時代に【不動産投資】に参入している方は多いでしょう。しかも、節税効果が見込めるとなると「玉手箱」のようなものですか？ 煙となっては困りますね。このため個人の節税では、気をつけないといけない点を押さえておく必要があります。【不動産投資】においての個人の節税での見落としについて紹介しましょう。
■【不動産投資】には、節税効果がある「損益通算」とは
不動産投資では長期にわたる家賃収入と、売却の機会を狙った譲渡処分による収益が見込めます。家賃収入の場合は、毎月の現金収入が投資回収の目安となるわけです。
不動産の収入は個人の場合、給与所得と別に計算してから合計の所得を導きます。「不動産所得」の計算は、「家賃収入」から「毎月の経費」を差し引いたもの、あるいは年間のそれぞれの合計から差し引いたものとなるのです。
不動産投資を始めた際にアパートやマンションを購入すれば、その費用も経費となるわけです。ほとんどの場合は初年度に購入費用等の大きな費用を差し引くことによって、「不動産所得」は、大きな赤字となるわけです。
この赤字は、「損益通算」と呼ばれる「他の所得から差し引くことができる」仕組みが利用できるのです。これによって、所得税や住民税を減らすことになるのです。助かりますよね。
■減価償却は長い期間の減税効果がある。
アパートなどの購入には、「資産価値」が付いてきます。場合によってはゼロなんてこともありえるので、アパート自体はそこに存在するのにゼロだなんて聞くとオドロキですよね。
「減価償却」とは、アパートやマンションの建築構造から木造や鉄筋コンクリートなどの建築資材によって決められた耐用年数（寿命のようなもの）があるのです。その耐用年数によって購入費用を分割することによって年度ごとの金額を耐用年数分の回数を経費として差し引くことができるのです。
ちなみに木造アパートならば22年の耐用年数なので、購入した時に何年分残っているのかにより、現在の耐用年数となり、また経費となる年数でもあります。手入れが行き届いていて見た目が良くても、実際の耐用年数は少なかったりします。いわゆる建築界の「若作り」ということです。それでも意外と集客要素につながるので捨てたものではないということです。
このように、「損益通算」と「減価償却」によって「所得税」や「住民税」の節税に一役かっているのです。
■節税効果にも見落としがある？
【不動産投資】が、節税目的ではいずれ底が見えてきます。例えば、「減価償却」ですが、耐用年数が終わると同時に差し引く経費が一気に減るので黒字になってしまいます。しかし、これは税務上の形なので、実際には黒字ではないかもしれません。
次に投資の面から考えた場合に、節税による赤字が、融資を受ける際の悪印象となる可能性もあるので、節税目的はデメリットも考えねばならないのです。その他にも物価の上昇や「金利の変動」がローンの支払いに影響があるなどが考えられます。
■まとめ
【不動産投資】においての個人の節税での見落とし、と題して紹介しましたが、その対応として考えるならば、まずは、商売の基本に立ち返って利益を上げることを念頭に考えて【不動産投資】の対象を絞り込むことが必要になります。
収益が増えると増税にもつながりますが、利益を増やして納税するほうが本来の経営スタイルではないでしょうか。