2019/01/19 最終更新日:2019/11/13

【不動産投資】を上手に活用する方法として「贈与税で節税対策」

子供や孫に財産を残したいという親心は、誰にでもあるでしょう。贈与をすると税金が割高になるイメージです。節税しながら贈与税の対策があるならば、是非にでも実行したいと思うはずです。【不動産投資】を上手に活用する方法として「贈与税で節税対策」について紹介しましょう。

■贈与税と相続税の仕組み

贈与税と相続税の違いを知っておくと【不動産投資】を上手に活用できることになるので覚えておいて損はないです。

◎贈与税の認識
贈与税は高いというイメージがあります。それも工夫次第では大きな節税へとつながります。贈与税は1年間の合計で計上されます。贈与された対価(金額に計算)から「基礎控除額110万円」を差し引いてから「税率」を掛けた金額から控除額を引いた金額が税金となります。贈与の対象によって2種類の税率があります。

①親から子や孫などの直系尊属への贈与が「特例税率」となり
②「一般税率」①以外の夫婦や兄弟等や他人への贈与となります。「特例税率」のほうが優遇されています。

   「(贈与額-基礎控除110万円)×税率-控除額」

◎相続税の認識
相続税も似たように基礎控除や控除額があります。基礎控除が3000万円と大きな額の為に贈与税と比べて優遇されているのです。また、法定相続人の数が多いほうが課税対象は小さくなるのです。以下の2段階で計算されます。

①「相続資産-(基礎控除3000万円+(法定相続人数×600万円))」が課税対象額
②課税対象額×税率-控除額

以上のように比較すると贈与税が高いという認識になっています。

■贈与税の特例を紹介

①「配偶者控除」は、夫婦の間での贈与では、住む為の不動産を贈与する場合に「基礎控除の110万円」と配偶者控除の2000万円とが利用できるので最大で2110万円の控除できることになります。

②「相続時精算課税制度」は、贈与税を先延ばしにして相続の時点で清算する制度になります。2500万円の控除を受けることになります。(早めの資産運用に適しています。)

③「住宅取得資金贈与」は、祖父母や親(直系尊属)が、子供や孫(直系卑属)に対して、子供等が住む為の住宅を購入する場合に、贈与税の控除枠が最大で1200万円を利用できます。

④直系尊属である祖父母や親からの「教育資金の贈与」を30歳未満に限って1500万円まで利用できます。

⑤「結婚や子育て資金の贈与」は、直系尊属である祖父母や親から20歳以上50歳未満の子供の贈与で1000万円の控除が利用できます。

※不動産投資では①②③の利用が可能です。

■不動産の贈与

不動産の贈与は、現金の贈与に比べると評価の金額が7割位になるので税金対策には優遇されたものになっています。相続税も贈与税も似たような対策が考えられます。

このような利点を【不動産投資】と組み合わせることによって大きな節税対策になるのです。つまり、相続の対象に【不動産投資】をすることで現金を7割に抑えます。

贈与するにしても現金よりもアパートやマンションに投資してから贈与すれば、贈与額を減らした上で、現金収入が見込めることになります。ただし注意が必要です。

贈与目的の投資と判断されると現金と同じ評価額になります。相続する対象に賃貸となる物件を生前贈与することでも節税効果となります。

◎贈与の活用例として
家賃収入が見込める投資用マンションの頭金を贈与税の基礎控除110万円と残金を親子間で借金して、投資用マンションを購入します。ローンの支払いを家賃収入で支払うことで、子供は、お金をかけずに投資物件を手に入れることができます。(親子間の借金や贈与の110万円は振り込みなどの証明が必要です)

■まとめ

不動産投資としての生前贈与では、投資対象物件を値上がりしそうな物件を選ばなければ意味をなしません。アパートやマンションでも家賃収入が確実な物件を選ぶことがポイントになるでしょう。

贈与を上手に活用するには、基礎控除110万円を利用した暦年贈与(1年ごとの清算の贈与対象額)か、「相続時精算課税制度」を利用して2500万円の非課税枠を早く投資利用することで、お金をかけずに資産形成が可能になります。

相続物件も不動産の贈与で現金よりも節税の効果があるので【不動産投資】を上手に活用する考え方として覚えておいて下さい。

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