「働き方改革」や厚生労働省の「副業の容認」などで、サラリーマンも副業に対する意識も変わってきました。【不動産投資】を副業としたり、ネットショップに手を出したりと様々です。ここでは【不動産投資】を副業にすることによる節税の利点について紹介しましょう。
■不動産で節税するには
近年、【不動産投資】を副業にするサラリーマンが増えています。厚生労働省のアピールとして、省内でも「副業の容認」を打ち出しているために、公務員も公に副業を検討する機会が増えてきました。それだけ、資産の運用について真剣に取り組んでいるということの現れです。
何故、【不動産投資】を選択するかというと、第一に現金収入が見込めることです。その次に節税対策が効果的だといわれています。
節税対策とは、不動産所得を赤字の場合に損益通算という仕組みを利用して赤字からでる控除額を繰り越すことによって、税金の支払いを数年に渡って減らすことが可能だからです。
そして、青色申告をすることによって数々の経費の枠組みや控除額の利用が可能になるために節税に関する活用に注目されているのです。
■節税するための予備知識
サラリーマンが【不動産投資】で副業を行うと、自分自身の給料とは別に「不動産所得」を得ることになります。税金を納める可能性があるので不動産収入の申告を行うために「確定申告」の必要がでてくるのです。確定申告を行うために「不動産所得」の取り扱いについて確認してみましょう。
◎不動産所得の計算は
【不動産投資】で得る「家賃収入」から「必要経費」を引くことです。ここで重要なのは必要経費をもれなく計上することが節税につながるのです。「賃貸経営による収入」には、家賃の他に礼金や更新料や共益費などがあります。敷金や保証金は退去によって清算された残金も収入として合計します。
副業として注意すべき点は、「個人使用の金額」と「経費」を混同しないことです。
①修繕費用
②固定資産税
③損害保険料
④減価償却費
などの他に交際費用や交通費などを、賃貸管理として使用した場合には経費に計上できるので、賃貸管理に使用した金額は常に記録しておくことが必要です。
■確定申告での税金の処理
確定申告では、不動産収入を赤字にすることで税金の支払いが免除されたり、赤字の損益通算を利用することができるのです。そのためには、必要経費の処理を確実に行うことです。
例えば、コピー機やパソコンを経費にする場合でも、耐用年数によって数年に渡って経費にすることができます。【不動産投資】によって購入した場合のアパートやマンションを最初の年に経費として申告して、建物の耐用年数分の減価償却費用を経費として扱うことができます。
サラリーマンの収入と「不動産収入」を合計することによって節税のポイントが発生します。家賃収入や賃貸物件の購入資金を経費に計上することで「不動産所得」が赤字となるわけです。給与所得と通算した場合でも課税対象額にマイナス部分がでてきます。そのマイナス部分を数年に渡って経費にすることができるので、「青色申告」の必要性があるのです。
■青色申告の必要性とは
サラリーマンが副収入の控除や経費の枠を広げるためには、「青色申告」が必要となります。青色申告の条件は、「不動産所得」や「山林所得」「事業所得」がある場合に限られています。不動産所得に限っていいますと、賃貸物件の5棟未満で部屋数が10室未満ならば、不動産所得として認められ、それ以上の規模ならば「事業規模」として扱われるので注意が必要です。
サラリーマンの副業としてはその規模を守る必要があります。なぜならば事業所得として扱われると、会社の規則に反する可能性がでてきます。また、青色申告では収入や出費を帳簿に記入することが義務付けられています。確定申告のために必要だからです。
◎青色申告の利点とは
特別控除が10万円（事業規模ならば65万円）を差し引くことができます。青色事業者専従者給与の支払いや必要経費の枠が多めに認められています。30万円未満の減価償却費を必要経費にできます。（パソコンやコピー機など）損失金の繰り越しによる控除ができるので最大3年間の節税の助けとなります。
◎不動産投資を相続税や贈与税の節税に利用する
土地を相続した場合に更地よりも賃貸マンションやアパートを建てることで、相続すると税金が安くなります。「貸家建付地」として相続税評価額を減らす対象となるためです。不動産投資の方法として活用できます。
■まとめ
【不動産投資】を副業にすることよる節税は、「経費の計上」「損益通算」と「減価償却」を活用することにあります。結果的に赤字を推奨していますが、【不動産投資】の本質は、黒字経営なのです。利益を出して次の投資に備えるのが望ましいでしょう。