これまで【不動産投資】において、節税について何度も紹介してきました。今一度見直してみて、効果的となるおすすめの節税方法を考えて見たいと思います。目からウロコが落ちるのか、どうなのかは最後まで読んでみてから判断しましょう。
■一般的な所得税の支払い
収入の大きさによって、税金が増えていく仕組みはご存知だと思います。不動産収入があると、自分自身で確定申告の提出をすることになるので、税金の支払いには気をつけていることでしょう。税金を多く払っている人ほど国の税収に大きく貢献しているので、誇れることなのです。所得税の税率と控除額について表記します。
・課税所得195万円以下では、税率は5％、控除額0円
・195万円超え・330万円以下では、税率は10％、控除額 97,500円
・330万円超え・695万円以下では、税率は20％、控除額 427,500円
・695万円超え・900万円以下では、税率は23％、控除額 636,000円
・900万円超え・1,800万円以下では、税率は33％、控除額 1,536,000円
・1,800万円超え・4,000万円以下では、税率は40％、控除額 2,796,000円
・4,000万円超えでは、税率は45％、控除額 4,796,000円
例えば1000万円の年収では、84万円の所得税と63万円の住民税を支払うことになります。合計で147万円も税金を支払うことになります。実際、この金額で車を購入したり投資の頭金にしたりできるでしょうから、節税の必要性を痛感します。
■不動産投資が節税できる理由
不動産投資では、当たり前のように語られていますが、実際には、「不動産所得」の赤字によって税金の支払いが抑えられたり、赤字を繰越したりできることにより節税になるのです。
主に不動産関連で節税の対象にあげられるのは、①所得税や住民税②贈与税③相続税がやり方によって大きな節税効果を得られます。
◎所得税や住民税の節税とは、
家賃収入による不動産所得を計算するには、経費の取り扱いによって所得を減らすことができます。不動産所得の求め方は、「家賃収入-必要経費」が計算されます。
家賃収入の中には「礼金」「更新料」「管理費」「駐車場料金」などの収入を合計して必要経費を差し引きます。
必要経費になるものは、「修繕費用」「不動産会社への管理委託費用」「ローンの金利」「減価償却費」「不動産取得税」「固定資産税」その他にも交通費や通信料なども賃貸経営に関係していれば経費になります。
・「所得税」＝「課税所得金額×税率－控除額」となります。
・「住民税」の求め方は、所得金額の10％が基本となります。
尚、控除される内容には、基礎控除や、社会保険料の控除、配偶者控除、扶養控除、青色申告による控除（10万円又は65万円）生命保険料の控除、医療費控除などが利用できます。
不動産所得が赤字の場合は給与所得と通算して「損益通算」や「損失の繰越」を行うことで税金の支払いがなかったり節税対策になります。
例えば、家賃収入が年間96万円で、必要経費が120万円ならば「24万円の赤字」をその他の収入、サラリーマンならば給与から引いたりします。全ての収入から赤字を差し引いて残った分は年を越して計上することができます。
さらに青色申告を利用すると特別控除が10万円（事業規模により65万円）の控除があったり経費の枠がひろがったり、繰越控除は3年間利用できます。
◎不動産の贈与
不動産の贈与は、税金対策には優遇されたものになっています。何故ならば現金の贈与に比べると評価の金額が7割位になるので節税効果があります。このような利点を不動産投資と組み合わせることによって大きな節税対策になるのです。
つまり、相続の対象に不動産投資をすることで現金を7割に抑えます。贈与するにしても現金よりもアパートやマンションに投資してから贈与すれば、贈与額を減らした上で、現金収入が見込めることでローンの支払いにもなるので、節税となるからです。
◎相続税の節税とは、
相続税は、基礎控除が3000万円と法定相続人の人数に600万円の控除があります。相続の合計資産から控除することになります。ここでも、現金で相続するよりも不動産で相続することで課税評価額が安くなり節税効果が大きくなります。
■まとめ
不動産投資は、資産形成として有効な手段として活用するという投資の基本的な考え方です。節税のおすすめについて上記のように3つの方法があります。しかし節税を中心に考えると本末転倒になりかねません。利益を出しながら次の投資につなげる考え方の方が、正しいのではないでしょうか。