2019/01/28 最終更新日:2019/11/13

今こそ知るべき【不動産投資】における税金の計算

投資や副業が当たり前になりつつある「サラリーマン」のみなさんへ、是非にでもお伝えしたいことがあります。投資や副業で【不動産投資】を始める方は、多くいるでしょう。【不動産投資】における税金の計算について知識として備えていれば、今後の投資や節税に大いに役立つことでしょう。

■不動産投資の利益による税金について

不動産投資を行う場合には、確定申告がつきものです。初めて副業を行うサラリーマンにとっては、確定申告も初めて行う機会かも知れません。基本的な構造さえ理解しておけば、後は、因数分解のように数字を代入していくだけです。

仮に、どうしても無理だとおっしゃるならば、司法書士のように税金の取り扱いの専門家に頼むこともできます。その分の手数料は負担しなければなりませんが、時間のないサラリーマンにとっては、場合によっては休みを取る必要があるので、そこは、お金の負担か時間の負担かという選択によるでしょう。

不動産投資では、不動産の売買による「売却益」やアパートやマンションの賃貸経営による家賃収入からの運用による利益の2つのケースがあります。確定申告で支払う所得税には10の分類に分けられますが、不動産の売却は、「譲渡所得」となり家賃収入は、「不動産所得」となります。法人の場合は、その2つとも事業所得の中に組み入れることになります。

■不動産の売却による税金の計算

不動産を売却することを譲渡といい、その税金を「譲渡所得税」と呼びます。一緒に住民税も支払うことになります。印紙代も税金ですが、ここは、「譲渡・所得税」と「住民税」の計算を求めることが必要になります。

難しい計算については他のページでも紹介していますので、基礎的な計算について紹介しましょう。不動産の売却では所得税を「譲渡所得税」といいます。わかりやすくするために3段階に分けて計算します。

①譲渡所得を求める=売却時の収入金額(販売価格)-取得費-売却費用
②課税所得を求めるには=譲渡所得-特別控除
③税額を求めるには=課税所得×税率(譲渡所得税+住民税)

以上の3つの計算で求めます。

・取得費用とは、

不動産を売却する前の値段に相当します。この不動産を購入した値段と減価償却による資産価値による値段を差し引いて現在の資産価値を正当に評価するための手段として求めます。

・減価償却は、耐用年数に応じた償却率によって現在の資産価値を求めます。

・建物の耐用年数とは、鉄筋コンクリートの場合は、耐用年数が47年となり木造アパートだと耐用年数は22年となっています。耐用年数=法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)

・償却率は国税庁の償却表を参考に計算します。定額法:建物の取得価格×償却率で求めます。

減価償却については、計算が難しくなっています。計算例などを参考に理解することが必要です。

◎不動産の所有期間によって所得税や住民税の税率が異なります。

5年以下の所有の税率は=39.63%(所得税30.63%+住民税9%)短期所有は税率が高い
5年を超える所有の税率は=20.315%(所得税15.315%+住民税5%)長期所有は税率を優遇

■家賃収入による税金の計算

家賃収入がある場合の所得は、同じように「所得税」と「住民税」がかかります。また、事業規模によって事業税の支払いを行う場合もあります。事業規模の基準は、「5棟10室基準」で判断されます。

また、青色申告を行うことで経費の枠の拡大や、総合課税を行った場合の損益通算や、損益繰り越しが3年間利用が可能になるので、赤字を出した場合に節税効果を発揮することができます。

不動産所得の計算方法は、

・不動産所得の求め方=年間の収入-必要経費

年間の収入には、家賃収入の他にも、賃貸契約の更新料や、礼金、保証金、共益費など、清算済みの敷金も不動産所得の合計収入として計上します。ここでチェックしたいのが「必要経費」です。

◎必要経費となるもの
・賃貸管理における修繕費用や積立金
・固定資産税や都市計画税
・火災保険や地震保険など
・管理を不動産会社に委託した場合の管理費用
・賃貸物件を購入した費用
・ローンの支払いの金利部分
・賃貸管理に関する交際費用や交通費、通信費用、広告費用、雑貨類など。

尚、個人管理などの場合には、個人の使用部分と賃貸管理の使用部分を区別することが必要です。あいまいなままでいると、経費として認められず、余計な税金を支払うことになります。区別するためにも領収書などによって証明できるものは必ず保管するように心がけましょう。

◎給与所得と不動産所得の総合課税

不動産所得の例題

・「収入の合計額」=(家賃収入240万円+礼金10万円+更新料10万円)=260万円

・「経費」=管理費20万円+修繕費10万円+他費用10万円+減価償却費100万円+ローンの利息10万円=150万円

・「不動産所得」=260万円-150万円-10万円(青色申告の特別控除)=100万円

・「総合課税」=(給与所得+不動産所得)×税率-控除額

給与所得が500万円ならば合計で600万円の税率20%と控除額42万7,500円(税率の速算表より)

・「総合課税」=(500万円+100万円)×20%-42万7,500円=1,200,000-427,500=772,500

【不動産投資】における税金の計算として「不動産の売却による税金の計算」と「家賃収入による税金の計算」の求め方を紹介しました。慣れてくると自分でも細かな計算が可能になるので覚えておいて損はないでしょう。

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