不動産投資によって、税金が安くなる場合があります。住民税が安くなるのですが、その仕組みは、前年度の所得税に関係があるようです。不動産投資の税金が安くなる、前年度の所得税について紹介していきます。
■不動産投資と住民税
不動産投資は、資産形成の手段であったり資産運用の対象であったりと、お金を生み出したり、お金を増やすことです。家賃収入を得て投資の回収をおこなったりすることで、長期的な投資の対象として有効な活用方法ですが、気になるのが税金の話でしょう。
不動産投資には、税金の対象として所得税・住民税ですが、相続税にも関係する場合もあります。家賃収入による税金の節税には、経費となる減価償却費用や管理費や修繕費が、大きな割合を占めていて節税のポイントとなっています。
◎住民税の仕組み
住民税は、自分が住んでいる自治体に対して支払う税金ですが、サリーマンの場合には、給料から差し引かれているので源泉徴収票によって確認することができます。しかし、特にいくら支払っているのか気にしている人は、少ないのではないでしょうか。
住民税は市町村役場によって若干の違いはあるものの、基本的には仕組みは同じです。納税者が確定申告をすることで、税務署から市町村役場の方へ所得に関するデータが送られ、役場が住民税の計算をおこないます。
それにより、サラリーマンは会社で住民税の支払いがおこなわれています。個人で商売をおこなっている場合などは、個人で支払うようになります。サラリーマンは、副業などがない場合の給与所得だけだと確定申告の必要はありません。不動産投資や他の収入がある場合に、確定申告をおこなう必要があります。
◎住民税の計算の仕方
住民税には、「均等割」と「所得割」の合計によって課税されます。「所得割」は、前年の所得に対して額に応じて課税されるものです。「均等割」は、毎回一定の割合の税率によって求められるものです。両方の合計が住民税となるわけです。前年度の所得が計算に反映される為に、毎年の6月から翌年の5月を1年とする納税の期間になっています。
■前年度の税金で、なぜ住民税がやすくなる?
住民税の計算とは、「均等割」と「所得割」の計算で求めます。
①均等割りの計算(都民の場合)
都民税額(1,500円) + 市区市町村民税額(3,500円)
②所得割りの計算
( 総所得金額 – 所得控除 ) × 税率(10%) – 税額控除
※所得割では、所得税の計算と同じ方法で計算されています。
◎納税の仕方
サラリーマンは給料により差し引かれることになるので、特別徴収の支払いとなっています。普通徴収の場合には、個人で事業している場合に、年4回の納期に分けて個人で支払う「普通徴収」となっています。サラリーマンでも、納付方法を「普通徴収」を選ぶことが可能になっています。
■不動産投資の損益は他の所得と通算可能
不動産投資の赤字が出た場合には、給料など他の所得と合計して課税額が多い場合に減らすことができるので、節税するポイントになっています。これを「損益通算」といいます。これによって住民税の計算にも、適用されるので税金が安くなるのです。
また、不動産投資の初期投資には不動産の取得の為の資金も経費の対象になる為に、大きな損益通算が可能となります。また、青色申告によって損益の繰り越しをおこなえば、3年間の繰越控除も利用できるので節税効果は大きいのです。
■まとめ
不動産投資の税金が安くなる前年度の所得税の仕組みは、所得税の所得割を減らすことになる損益通算を、利用した結果によるものです。つまりは、不動産投資は前年度の所得税に税金の支払いが、関係するということになります。