個人事業主が不動産投資で得る収入は、ほとんどが家賃収入になると思います。法人の方が税率が優遇されているようですが、事業規模によっては、個人事業の方が節税できるポイントがあります。今回は、不動産投資における個人事業主ができる節税について紹介しましょう。
■個人事業主とは
個人事業主とは、法人でもなく会社員でもなく、個人が商売や事業などによって収入を得る者が対象となっています。一般的には、自営業と呼ばれていて、個人が中心となっていろんな事業によって収入を得ています。
個人事業の場合の収入は、事業所得に分類されてサラリーマンとは所得の種類が異なるのです。収入が事業となることにより事業所得となり、事業とならない場合には、雑所得に分類されるでしょう。
■事業としての判別
個人の収入でも事業とならない場合があります。事業としての目安としては、
・収入に対する期間的な継続
・収入の為の時間や労力がなされている
など「儲かる為の行為として売上が目的となっていることなどが明らか」であれば、事業として認められることになります。その為、一時的な収入や単発的な収入は事業とならない可能性があるのです。
◎開業届は個人事業主としての認定ではない
開業届を提出しても、必ずしも個人事業主としての認定されたわけではないのです。事業規模や事業の売上などを含む内容によって個人事業として判断されます。
■所有不動産の規模による個人事業主
家賃収入がある場合には、事業規模とみなされるかどうかでの基準があります。「5棟10室」という基準ですが、おおむねの目安となります。
一戸建てなら5棟、またはアパート・マンションなら10室の所有であれば事業所得となり、それ以下だと副収入や個人収入とみなされるでしょう。節税の為の青色申告でも事業規模は影響してきます。
青色申告の特別控除には、10万円の控除と、65万円の事業規模による控除があります。個人事業主としては、事業規模としての青色申告を受けた方が節税効果や優遇面があるのです。
■不動産投資における個人事業主の節税
不動産による収益は、主に家賃収入となりますが、必要経費を引いたものが売上利益となります。課税の対象となるのは、利益に対する金額となります。逆にいえば、経費を確実に計上することで、税金が抑えられるということであり、これが節税のポイントになります。
◎不動産所得の経費による節税とは、
不動産所得が赤字に対しては、他の収入があった場合、商売やネットでの収入などを合計して赤字を減らしたりする損益の通算ができます。この赤字が残る場合には、繰越控除を利用してプラス3年間(最長4年)もの控除を持ち越すことができるのです。
節税効果は、内容的に赤字でも税金を減らすことにより、その分のお金が残ることになるのです。
◎減価償却による節税とは、
賃貸不動産の資産価値には減価償却による耐用年数に応じた償却をすることで、耐用年数分の金額を税金から減らすことができます。
これは、建物だけでなく事業に関連するパソコンやコピー機器などや雑貨類や事務用品なども経費となりますが、パソコンやコピー機器などにも耐用年数がある為に、その分の減価償却を行うことで税金の対象額を減らすことになります。
◎青色申告の65万円の特別控除
先ほど述べたように、個人事業主は事業規模によって、最大で65万円の特別控除や経費の枠の拡大、家族や親族に支払う給与や控除が経費として計上できる「事業専従者給与」や「専従者控除」を受けることができます。
◎固定資産税の優遇
個人の空き地をそのままにするよりも住宅用のアパートを建てた方が、住宅用地の特例により節税が可能です。
■まとめ
不動産投資における個人事業主ができる節税について紹介しましたが、売上収入が1000万円を超えることが継続的に可能であれば、法人に成り代わった方が、税金面でも優遇されますので、参考程度までに。不動産投資は節税の為にあるのでなく、利益を目的に考えた方が正しいのではないでしょうか。