不動産投資で所得が出た場合、所得税その他の税金が発生してきます。納税額は確定申告をすることで決まってくるのですが、適切な対応をすることで、かかってくる税金を抑えること、いわゆる節税することが可能です。今回は節税のやり方の基本ともいえる、控除対象となる経費として扱えるモノを見ていきましょう。
■不動産所得にかかる税金
◎所得税
家賃収入などの不動産所得にかかる税金として所得税があります。家賃収入が多くなり290万円を超えると個人事業税が課税されてきます。また、大規模経営や法人の場合は課税売上が1000万円を超えた場合には消費税も課税されてきます。
◎住民税
所得税をベースに住民税が決定します。所得割と均等割がありその2つを合計した金額になります。均等割は一律所得金額に10％かけた額になります。所得割は、各都道府県、自治体によって異なります。
どちらも確定申告をすることで決まってきますが、税金を計算する上で最もベースとなる所得から、どれだけ経費(＝所得を得るためにかかった費用)を差し引くことができるかが、節税のやり方として最も基本的な手段となってきます。
■不動産投資の収入にかかる税金の計算方法
◎不動産所得は、不動産総収入(家賃収入)-必要経費＝不動産所得で計算されます。
■不動産総収入にかかる税金の対象
以下に挙げる不動産経営における収入に税金がかかってきます。
・家賃
・敷金
・礼金
・保証金
・契約更新料
・管理費
・共益費(共益費に含まれる水道代・電気代・清掃代)
■経費として計上できるモノを知る
次に経費(＝所得を得るためにかかった費用)を確認しましょう。固定資産税などの税金も経費となるところがちょっと不思議に思えるかも知れませんが、目的は節税ですからしっかり把握して対応することがキモとなってきます。
◎税金
固定資産税・不動産取得税・収入印紙税です。
◎司法書士や税理士への報酬
確定申告や不動産登記に利用した場合の報酬金額を計上できます。
◎管理会社
業務委託料
◎減価償却費
各耐用年数は、木造22年・鉄骨造34年・RC造47年です。賃貸物件購入価格費用を耐用年数で割った金額が減価償却費となります。
◎修繕費・修繕積立金
不動産物件も年数の経過と共に老朽化していきます。部屋の壁や床などを修繕する経費も計上できます。しかしリフォームなどで新たな間取りへの変更は計上されませんので注意しましょう。
◎地震保険・火災保険
不動産投資に火災保険加入は必須です。地震保険にも加入しておくと安心でしょう。
◎ローン金利
不動産でローンを利用した場合、借入金の返済には、元本と金利がありますが、金利の部分には経費として計上できます。また融資を受けた年の手数料も計上可能です。
■まとめ
いかがでしたか、不動産投資の節税をお考えでしたら不動産投資のセミナーや勉強会に参加して節税対策を学ぶことで理解することが大切です。また、不動産利の規模が大きくなってくると個人で確定申告するのは大変なことです。専門家である税理士にお願いすることをお勧めします。