人生100歳時代といわれる今、将来の年金の不透明さもさることながら、低金利なので銀行に貯金をしていても微々たる金利しか貰えない中で、老後の安心材料は、自分で築くしかありません。そこでオススメしたいのは不動産投資です。しかし、いきなり不動産投資といわれても、何から始めたら良いのかわからないことだらけでしょう。ここでは、不動産投資を初心者向けにご紹介しましょう。
■不動産投資を始めるために
◎自己資金の準備
不動産投資を始めるためには、自己資金が必要になります。不動産投資は銀行などに寝かせているお金を運用することが基本となりますが、自己資金が無い方は、まず自己資金を貯めることからスタートします。
「銀行から全額融資してもらい始めればいいのでは?」という疑問もあるかと思いますが、近年では、自己資金のない方へのローンが組めなくなりつつあるのです。ましてや、初めて不動産投資を行う人であれば、経験が無いということで銀行はフルローン投資のようなリスクのある融資は実行しないものなのです。
また、もし不動産投資に失敗したとして売却を考えるとき、ローンの残高が投資用物件の売却価格より、上回っていると売却がしにくくなることもあるのです。そのようなことにならないためにも、自己資金を用意しておく必要があるのです。
◎空室リスクについて考える
不動産投資において最大のリスクは空室リスクです。長期的に運用する場合、安定的に賃料収入が受け取れるかが、不動産投資の成功のカギとなります。空室になると、収入が入ってこないだけではなく、入居者募集費用がかかるだけでなく、物件価格を下げざるをえなくなることもあります。
空室リスクを避けるポイントとして重要になるのは立地です。立地は都内のような、物件の供給が少なく、需要の高いエリアが望ましいでしょう。
◎不動産投資の利回り
利回りとは、不動産投資による利益、収益率のことをいいます。利回りのことを知ると、どの程度投資した物件で、収益が見込めるのかという判断材料になります。
利回りは、表面利回りと実質利回りがあり、簡単な年間の収益率を算出できるのが、表面利回りで、現実的な収益を知ることができるのが実質利回りとなります。利回りを計算・予測する際には、実質利回りで計算することをおすすめします。計算方法は
実質利回り＝年間収益 - 年間支出 ÷ 物件の購入代金
となります。参考までに、築年数10年以上の中古マンションにおいて、表面利回りは8％、実質利回りは5～6％といわれています。
■初心者にオススメな物件の種類
不動産投資には、大きく分けて、新築一棟・中古一棟・新築区分マンション・中古区分マンションの4種類があります。
初心者の方は、まず中古区分マンションがオススメです。中古区分マンションですと、安く投資ができますし、運用中の改装も安く、いざという時は売りやすいということもあり、リスクが小さくなります。
■物件を絞る
不動産投資を始める際は、投資戦略を決めることが重要で、例えば、子供の教育資金確保のため毎年100万円の資金を確保する。という具体的な方向性を決め、それなら、都内のワンルーム・区分マンションに投資する。という考え方ができます。
最終的には物件を絞り込んでいくのですが、不動産投資で一番時間をかけてほしいのは、物件の選定です。立地・利回り・物件の種類をまとめてから投資物件を選んでいきましょう。
■まとめ
今回は、初心者の方が不動産投資を行うために必要な事柄をまとめてみました。初心者だからと躊躇せず、子供の教育資金や老後の貯えなど、目的意識を持って不動産投資をスタートしてみてはいかがでしょうか。