不動産投資をする初心者にとって、失敗したらどうしようとか、こんな大きな買い物に手を出しても大丈夫なのかと、あれこれ考えてしまい、投資の第一歩に踏み切れないこともあるでしょう。しかし、不動産投資の基本を学ぶだけでも、他の人よりリードすることができるのです。「不動産投資をする初心者が成功を目指すには」について考えてみましょう。
■不動産投資をする初心者が学ぶことは
不動産投資に限らず、利益を生む仕組みとは、基本的には同じことなのです。需要があって供給がある。その対象が「商品や製品」の代わりに「不動産物件」になるだけの話なのです。しかし、みんなが同じように商売をおこなったからといって、同じように儲かるとは、限りません。何故ならば、同じものを売ってライバルに勝つことや差を付けることは、競争社会の原点と考えるべきでだからです。
「商品や製品」の価格を安くして、ライバルに差をつけることも有効かもしれませんが、「商品や製品」の品質や内容を向上させることによって、ライバルに優位をつけることで成功へと繋がります。これと不動産投資が、まったく同じだとはいえませんが、事業を成功へと導くには、創意工夫が必要だということなのです。まずは、不動産投資の基本から学びましょう。
◎不動産投資とは何?
不動産投資とはアパートやマンションを購入して、賃貸経営を行って、家賃収入によって投資の回収を行ったり、利益として貯蓄や資産運用に回したりすることです。場合によっては、不動産の売却によって利益を生み出す場合もあります。家賃収入である賃貸経営は、投資金額の回収が完了すると、不動産物件が資産として残る点も利益として考えます。
■不動産投資がうまくいかない理由
不動産投資の対象が、必ず収益を生むわけではないのです。例えば、最初に購入したアパートは、8部屋あって、1室の賃料が4万円だとすれば、「4万円×8部屋＝32万円」です。
1年間の収入は、「32万円×12か月＝384万円」となります。収入だけから考えれば、満室率が100％ならば大成功といえます。新築なので数十年にわたり安泰だと思っていては、大間違いなのです。必ず、満室になるとはいえませんし、入居率が50％を下回ってしまえば、大失敗となってしまいます。
成功と失敗、この差はなんでしょうか。この差をできる限り理解し、成功へと導くには不動産の賃貸経営や不動産売却の方法、不動産投資の物件の選び方がカギとなってきます。つまり基本的な「勉強」と、必要となる「情報」が成功へ導くカギとなってくるのです。
■不動産投資で必要な基本とは
不動産投資は、アパートやマンションを購入して、家賃収入を得ることで利益に結び付けます。利益を生む為には、賃貸経営の仕組みを知ることです。実際の管理方法は、不動産会社に委託した方が良い場合もあります。
◎賃貸経営の学ぶべきこととは
賃貸経営の学ぶべきことは、利益の仕組みを知ることです。収入の全てが利益になる訳ではないので、修繕費用や入居募集の費用等、購入物件の減価償却費用(耐用年数に応じた経費)などの経費を差し引いた分が利益になるなど、賃貸経営に必要な基本を学ぶことです。経営管理は実際に自分がやらなくても事業を拡大していく場合には、委託管理がベストな場合もあるのです。
◎投資物件の売却で学ぶこと
不動産を売却すると「譲渡所得税」や「住民税」の支払いがあります。不動産物件の所有期間によっては、5年以内だと「39.63％の譲渡所得税などの課税額」がかかり、5年超えの所有不動産を売却すると「20.315％の譲渡所得税などの課税額」となるので、倍近い税金の額となります。
また建物の年数に応じて差し引かれる減価償却費用については、「減価償却費の計算方法」や建物の構造によって違ってくる「償却率の計算」など、基本となる学ぶことはたくさんあります。
◎物件選びは情報収集が必要
不動産投資の失敗しやすい例としては、不動産会社に勧められるがままに購入してしまうことです。利回りなどは、入居率100％に対して表示されているものです。最初にお話ししたように入居率100％は、必ず達成できるものではないということです。
アパートやマンションでも違いは出るし、地方と都会では全然違います。環境の選択もそうです。若い世代や単身者にとっては、駅のそばや利便性を重視しますが、家族向けですと落ち着いた環境で生活面を重視した物件が良い場合があります。人気の物件や都内で利便性が高いとなるとベストな物件といえます。
初心者が手を出すには勇気がいることだと思います。初心者が失敗しない為には、情報による信ぴょう性を高めることで、投資の後押しとなることでしょう。
◎不動産投資で1つ上を目指すには
不動産投資は個人でも十分に成功する人はいますが、投資家として上を目指すには、不動産投資のセミナーや勉強会に参加して、不動産投資家の考え方を学んだり、いろいろな人との人脈を広げることも今後の自分の事業の為に役立つものだといえます。