2019/04/02

不動産投資においてサラリーマンが理解すべき元金返済

サラリーマンが不動産投資に参入するには、学ぶべき事がたくさんあります。不動産投資をしたからには、収益を元金返済に充てなければなりません。「サラリーマンが理解すべき元金返済」と題しまして、元金返済の仕組みを掘り下げていきましょう。

■不動産ローンにおける元金

サラリーマンに限らず、自己資金が少ない投資家は金融機関の資金を融資してもらう事で、自己資金に対しての利益率を高める方法を、「レバレッジ」と呼んでいます。要するに他人のお金で投資して、利益を最大限に高める方法なのです。

しかし、借りたものは、必ず返さなければなりません。不動産投資の為に、金融機関から借りた資金をローンで組む事で、返済する元の金額となるものが「元金」という事です。サラリーマンの場合は、毎月の収入となる給与と不動産投資から得る収益から、「元金返済」を行っていく事になるのです。一般の投資家から比べると、安定した収入が見込めるサラリーマンにとっては、「元金返済」は有利に思えます。

■不動産ローンの仕組み

最近では、金融機関が「不動産投資の為のパッケージ」として、金融ローンを用意しています。投資の対象ごとに、詳細な審査や個別の対応で、決められた金融商品としてはなかったのですが、サラリーマンの副業の緩和や金利ゼロ政策などの影響もあって、不動産投資に参入するサラリーマンが増えているのです。

「不動産投資ローンというパッケージ商品」は、低金利で長期間に渡り融資を受けられるという事で、サラリーマンも含めた多くの投資家が利用する事になったのです。

■元金返済には2つの方法

ローンの返済方法には、「元利均等」と「元金均等」の2つの返済方法があります。それぞれの特徴を紹介しましょう。

◎無理なく返済する「元利均等方式」
ローンの返済方法としては、最初から最後まで支払いの額を同じにする事で、計画的な返済ができるので、無理しないでも最初に計画した方法で実行していければ、返済が完了できる方法なのです。

マイホームの購入としては、「元利均等方式」が多く利用している事もあって、投資物件においても利用する事が多いようです。

◎返済期間の短縮には「元金均等方式」
「元金均等方式」は、元金を借入期間で均等割りした金額と、元金の利息を合計した金額を、月々の支払いとして返済する方法です。最初の期間は、返済額が大きいのですが、返済期間に応じて、支払う金額も小さくなっていくので、最後の方は楽になります。

この形式は、返済方式の特性を考えると、若い世代よりも中高年の世代に向いているかもしれません。60歳の定年を迎える頃に、不動産投資の完了を迎える形にする事で利用価値が見込めます。

■元金返済は資産を形づけるものです

元金返済は、毎月の返済で資産を形成していくものとして考えます。これは、銀行に毎月一定の金額を積み立てる事と同じように、元金返済と共に、資産が形を成していくという考え方なのです。

つまり、完全に支払いが完了した時に、資産が完全に払い戻しされるイメージなのです。実際には、不動産投資の収益は、ほとんどが元金返済に充てられるので利益は残らないように思いますが、投資の考え方としては、資産が返済の分だけ増えていると考えるのです。

■不動産投資の金利の選択

不動産投資ローンの融資には、「変動金利」と「固定金利」があります。金額の少ない融資や、区分マンションの融資には、ほとんどが「変動金利」になっています。アパートの1棟やマンション1棟などの、大きな金額を必要する場合には、「固定金利」と「変動金利」の両方から選択できる場合もあるようです。

金利の低い現在では、どちらでも変わりないように思いますが、今後の金融政策によって金利が上昇する事を考えた場合には、「固定金利」を選択する方が有利といえます。

◎借入金の乗り換え
不動産投資ローンの乗り換えは、より金利が安い金融機関を利用する事で、支払いの総額を減らしたり、月々の返済額を減らす事に有効とされています。ある程度の支払い期間を経過して、別の金融機関を利用する事で実行が可能になります。

ただし、乗り換えの場合に、今までの金融機関に一括の支払いをする事になります。その場合の「繰上げ返済手数料」を返済に上乗せした場合に、返済額が逆に増える可能性もあるので、慎重に検討する事が必要です。

■まとめ

不動産投資において、サラリーマンが理解すべき元金返済は、仕組みを理解する事で、資産としての形成に役立つのです。支払いばかりが、元金返済ではありません。必ず手元に残る資産を手に入れているのです。

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