不動産投資とは具体的にいえば、アパートやマンションなどを購入した不動産を、人に貸すことで得られる家賃収入という利益「インカムゲイン」と、その不動産を購入した金額以上の金額で、売却することで得られる利益「キャピタルゲイン」という、２つの利益に期待して投資を行なうのが不動産投資になります。
バブル時代1986年12月から1991年に流行した不動産投資は、売却利益キャピタルゲインに期待する短期的視点の不動産投資が定番でしたが、近年主流になっているのは、毎月安定して入ってくる家賃収入インカムゲインに期待し、長期的視点から行なわれる不動産投資です。そこで、今回は少し不動産投資の事を勉強していきましょう。
■「インカムゲイン」とは
投資対象が生み出す収益のことです。投資対象を手放すことなく継続的、定期的に見込める利益、不動産投資において「インカムゲイン」とは家賃収入のことです。微々たる額でも、預金によっては得られる利子などは、「インカムゲイン」に分けられます。
■「キャピタルゲイン」とは
投資対象を購入価格以上で売却することにより得られる「売却差益」のことを、「キャピタルゲイン」といいます。反対に売却差損が出る場合を、「キャピタルロス」といいます。不動産の売買によって変わってくる額は大きく、「キャピタルゲイン」のリスクが大きいことはもちろん、短期間での不動産売買は税制面でも非常に不利になります。
■税
不動産投資において、必ず必要な税金が「印紙税」や「登録免許税」です。利益が出たときに必要な税金が、「住民税」「譲渡所得税」「復興特別所得税」となります。
■不動産投資メリット
◎比較的安定した資産運用
不動産投資は、比較的安定した資産運用ができることがメリットといえます。比較的、毎月安定して賃貸収入が得られ、株式のように価格変動を毎日気にする必要もありません。
また、管理会社と契約を交わせば、賃貸契約から家賃の集金、修繕、退去手続き、入居者募集などいろいろな賃貸経営に関することを委託することもできます。
◎始めやすい副業
本業があっても始めやすく、副業として安定した家賃収入を確保できることも、不動産投資のメリットといえます。所有する不動産を増やしていき、ゆくゆくは不動産投資を本業にすることも可能でしょう。
◎相続対策
不動産投資には、相続対策になるというメリットもあります。不動産は相続税の評価額が、現金や有価証券よりも減額されることがあります。
相続税は、下記の計算式で金額がわかります。
相続税額＝（課税資産額－基礎控除額）×相続税率
■不動産投資デメリット
同じ投資でも、株式や投資信託なら少額から始められますが、不動産投資の場合、ある程度のまとまった資金が用意できていないと始めることが出来ません。
そのため、不動産投資は他の投資に比べると、少額から始められないというデメリットがあります。
不動産投資は、維持管理コストがかかってしまうのもデメリットといえます。管理費や修繕積立金などは、常にコストとしてかかります。
■まとめ
不動産投資を始める際には、検討している物件が収益を得られるのかを、事前にリサーチする必要があります。そこで重要なのが「不動産投資のシミュレーション」を行うことです。
実際に不動産投資を始める前に、本当に買ったらどうやって運用していくのかをシミュレーションすることをおすすめします。