2019/04/18 最終更新日:2019/04/19

不動産投資をするサラリーマンは、経済動向を探る

サラリーマンの不動産投資家は、投資を成功させる為の要因として、投資の基本や成功例や失敗例を、参考にする事が無難な方法と思いますが、やはり自分だけの経済環境ばかりでなく、日本の経済や世界的にも関心を向けるべきでしょう。

■サラリーマンだからこそ経済には敏感

サラリーマンの本業は、日本経済の動向によって多かれ少なかれ恩恵を受けていると言って良いでしょう。逆に、日本経済が不況の場合には、ダメージを受ける事も考えられます。不動産投資においても、同じ事が言えるのです。

◎金利の動向と不動産投資
日本経済の要や「ふところ」と言える日本銀行は、経済の状況に応じて「金利政策」を行います。日本の「サイフ」としては、サイフの中身を時として、増やしたり減らしたりを行っていると言う事でしょう。金利政策は、住宅ローンや不動産ローンに直に影響を与えてきます。金利が上昇する事で、不動産の価格を下げてしまう傾向にあり、金利が下がる状況であれば、不動産価格が上がっていく傾向になっているようです。

経済の原点となる、重要と供給が大きく関係する事になります。必要とする対象にたいして提供する対象が不足する事で、価値を上げる状況を作り出して、価格の変動を起こしているのです。対して、必要もない対象において、提供する対象が増大する事によって、価値を下げる状況を作り出します。

不動産投資では、金利の上昇で、ローンの返済額が上がる為に、投資控えがおこります。不動産の需要が減少する事で、住宅の供給が変わらない状態であれば、供給過多の状況になって、不動産の価格を下げる事につながります。ここで、疑問が生まれます。不動産価値が下がるのであれば、投資が増える事になると思うのです。しかし、経済のバランスからみれば、ローンの支払いの総額と、投資対象の価格を、長期的な返済計画を検討する事が重要です。単に不動産価格が下がった事に目を奪われてはいけないと言う事なのです。

◎サラリーマンの自己の経済と投資のバランス
サラリーマンは、給与と言う一定の収入があるので、自己の経済状況と投資の金額のバランスが必要です。不動産投資のローンの返済は、20年や30年の長期に渡ります。その間の生活には、物価の上昇が大きく関わってきます。長期的な視野で物価の上昇にも対応できるように、ある程度の余剰資金が必要となってきます。

家賃収入において返済に充てる分の余剰資金や、物価の上昇に対する家賃の値上げが可能かどうかは、周りの環境に左右されてしまうので、家賃の値上げが成功するとは限りません。一般の生活に対する経済が厳しければ、家賃を上げるどころか下げる事も考えなければならないのです。その事も含めて、サラリーマンが自己の生活の経済バランスと、周りの一般の住民に与える経済動向に目を向ける事も必要だと言う事です。

■経済における量的緩和と質的緩和

日本銀行が、市場にお金を出す事によって、量的緩和と質的緩和の目的に導く事です。日本銀行が、国債や株、REIT、投資信託などを買い取る事で市場にお金が多く出回る事になります。

結果的には、購入した国債や株、REIT、投資信託などを保有している人や会社に利益を与える事につながります。利益が出る事によって、商品の購入をしたり、投資を行ったりと経済の循環につなげる結果を目的としているのです。

◎マイナス金利政策と不動産投資
日本銀行が、お金を市場に流通させる事で、景気を良くする事を目標にしています。マイナス金利政策は、消費者の自発的な消費に対する行動を目的としています。多くのサラリーマンは、安くお金を借りる事ができるので、いろんな買い物をしやすくなると言う事なのです。

銀行の目的ローンの商品は、消費者が望むような物を対象に貸し出しをしやすくなっているのです。これが、自発的な消費につながる政策なのです。これにより住宅ローンの金利も下がり2010年の0.8%から2018年の0.5%の金利となっています。日本の経済が上昇して目標に達するまではマイナス金利が続く状況にあると考えます。不動産の需要は維持したり増えたりする傾向が続く可能性があると言う事です。

◎不動産投資目的の動向
不動産投資の利回りとして、アパート1棟の利回りと価格に対しては、2015年から2018年にかけて徐々に下がっており、逆に2018年には不動産価格が上昇する傾向にあります。この状況は部屋代に対して値上げが、同じ水準で行われていれば、「利回り」が変わらないと言う事ですが、利回りが下がるのは、値上げが順当に行われない事や、空室率が増える事が、わかります。

一般的な消費が物価価格に対して、追いつかない状況が予測されます。2016年に「アパートローン」の融資に厳しくなったと言います。これは、「自己資金の割合」が多くなった事に要因があるようです。

◎観光客やインフラ整備が不動産価格に影響
不動産価格はその状況によって大きく左右されます。訪日観光客もその1つです。

◎世界経済が日本に与える影響
世界の景気が不透明であれば日本経済に影響を与え、不動産投資に買い控えが予想されています。

■まとめ

サラリーマンは、日本経済や世界にも目を向けなければならないと言う事です。経済の動向によって不動産価値が上がったり下がったりします。「利回り」を含めた不動産投資の対象を選ぶ事が重要となる事でしょう。

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