軍資金とは軍事用資金ではなく、一般的にはレジャー資金や飲み会の資金などに例えられますが、核心にある意味は、目的遂行の為の資金の事を意味しているのです。不動産投資から考えると、自己資金ばかりではなく、金融機関で借りる事ができる金額も含めて、「軍資金」の決め方について紹介します。
■不動産投資に必要な資金の総額は
一口に不動産投資と言っても、投資物件の対象にもよりますが、初心者としてどのくらい「軍資金」を用意すれば、実行に移せるのでしょうか。以下は自己資金を軍資金として説明いたします。軍資金は、不動産投資を行う「ローンの頭金」になります。大きな買い物をするのですから、軍資金がいくらあっても足りないと言えます。
しかし、軍資金が貯まるまで「資産形成」の機会がその分だけ遅れてしまうのです。では、不動産投資を始めるにあたって、不動産購入額に対する軍資金の割合とは、全体の20％を目安に投資を行うと良いと言われています。実際には、軍資金に対する決まりはありません。可能と思うのであれば、軍資金がいくらであっても投資する事は可能ですが、成功するかどうかは、別の問題になります。
■軍資金とローン資金
不動産投資の物件購入には、少なからず「ローン融資」が必要です。「ローン融資」を行うには、購入物件が担保の対象として資金回収の保証を担っているのです。返済能力を示す証として軍資金の必要性があると思って下さい。軍資金の比率が高いと言う事は、融資金額の回収への近道になります。
本人に対しての貯蓄に対する計画性や自己管理の能力を示す事につながります。その結果として、「ローン資金」の獲得が受けやすくなるのです。軍資金は、不動産投資を行う上では、多くあった方が良いと言う事です。軍資金の目安は不動産購入額の20％となっていますが、多くの投資家の説によると、軍資金は「300万円が原則」となっています。
サラリーマンのように、安定した収入があるほど「ローン審査」に受かり安くなります。過去の例から見ると、500万の年収では、審査の可否が微妙なラインとなっており、600万円位の収入がなければ厳しくなっており、700万円以上が合格ラインと言われています。
■軍資金とレバレッジ効果
最初の段階で不動産投資では、軍資金はたくさんあった方が良いと言いましたが、それは「ローン返済」を中心にした考え方なのです。不動産投資を軍資金で多くを負担すれば、「ローン返済」は楽になりますが、「レバレッジ効果」の観点から投資を考えると良策ではなくなります。
「レバレッジ効果」は少ない資金で投資効果と収益性を高める事で、事業を拡大させる手法になります。「レバレッジ効果」から考えた場合に、「ローン審査」に受かるギリギリの軍資金を活用する事で、投資効果を高める狙いがあるのです。高い利回りを狙うには、少ない軍資金で運用する事が望ましいのです。つまり、軍資金の比率を高めるのは、不動産投資の場合は、リスクの分散を考えた場合に適していない事も考えられます。
◎軍資金ゼロは有効か
軍資金がゼロでも不動産投資は可能ですが、その分の「ローン返済額」における割合が高くなって、返済の為に投資を行うと言う逆転現象になってしまいます。それだけ返済におけるリスクが高くなるので、自分を窮地に立たせる可能性が大きいのです。
不動産投資における「軍資金」の決め方について、述べてきましたが、成功者の観点から考えた場合に、軍資金は不動産購入額の20％が目安であり、軍資金だけの目安は300万円が基本と考えています。投資金額の他にも、生活資金やリスクを考えての余剰資金を用意すべきでしょう。