不動産投資を行っている人の中には、計算の苦手な人もいるでしょう。しかし、文章だけでなく表の作成まで必要な場合があります。不動産投資の実践に役立つのであれば、無料や有料を問わず、必要なツールとしてシミュレーション・ツールを手に入れましょう。
■不動産投資で必要な事とは
不動産管理においては、物件の管理や表計算には会計ソフトが用意されています。しかし、不動産投資となると、投資を成功させる為の投資物件を選ぶ事が重要になってきます。前もって、利益が出せるのかがわかっていれば、投資の判断材料となり、不動産投資の経験も豊かになるという事です。
最近では、利益や利回り、キャッシュフローについてもシミュレーションできる、便利なツールやソフトが数多くあるのです。便利なツールとして上手に活用する事は、不動産投資の機会を、人よりも早く手にする事ができるのではないでしょうか。
■不動産投資のシミュレーション・ツールの必要性
不動産投資を行う前には、念入りな投資計画が必要になります。自己資金や融資によるローンの返済計画などは、あらかじめシミュレーションする必要性があるのです。ローン計画を立てて、10年後や20年後先まで、果たしてこの投資物件で大丈夫なのか判断しなければならないのです。それを、シミュレーション・ツールによって、実際に計画を立てて目にする事で、投資物件に対する判断の基準になるのです。
そして、キャッシュフローによるお金の流れを見る事で、数字的にどこが苦しいのか、どこまで大丈夫なのかがわかります。これによって、この物件は、やめておこうと考える事や、この状況なら投資を行っても大丈夫など、実際に投資を行わないまでも、予測ができてしまうのです。つまり、無駄な投資や、危険な投資を回避する事ができるということです。こんな便利なツールを、使わない理由が見当たりません。是非、利用すべきでしょう。
■リスク対策が可能になる
無駄な投資や危険な投資を回避する事が、不動産投資に限らず、お金を負担する事に対してのリスク対策を行う事になるのです。実際に投資では、賃貸管理や空室率がリスクに関係してきますが、運用するランニング・コストの資金不足や人の動きなどは、今ある情報でしか予測ができないのです。
不動産投資が成功か失敗なのかは、10年後でもなく、20年後でもありません。今、この状況で、必要とする情報によって予測するしかありません。現在のリスク対策が可能になる無駄な投資や、危険な投資を回避する事が不動産投資に限らず、お金を負担する事に対してのリスク対策を行う事になるのです。シミュレーション・ツールの利用が、リスク対策に必要なツールなのです。
■シミュレーションでの具体性
中古のワンルーム・マンションの情報を入力して、シミュレーションすると、年間の収入や支出が導き出されます。30年間の収入や累計するキャッシュフローと、10年ごとの修繕費用による「お金の動き」や30年後の入居率からの収入と、それぞれの修繕費用の出費と累計キャッシュフローの推移から「ローンの完済」までがわかります。それによって、何年後からマイナスになるのか、「ローンの完済」の時点では、合計でいくらのマイナスとなるかが目に見えてわかるのです。
◎便利な不動産収支計画表のソフト
不動産投資やローン計算収支シミュレーションができるソフトがあります。シェアウェアで有料版と無料版がありますが、有料版は50年後までの計画表を立てる事ができ、ローンの返済計画と最終的な利益を算出できます。無料版は5年分の計画表となっている為、初期投資の収支は利用できても、長期的な利用ができません。使い勝手により有料版に移行する事も考えてみましょう。
◎エクセルでシミュレーション（無料）
IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)です。
IRRとは、内部収益率の事をいいます。投資に対する将来のキャッシュフローを導くものです。収支シミュレーション・シートによって、投資運営にかかる支出のすべてが把握できるのです。
◎WEBでシミュレーション（無料）
WEB上で投資シミュレーションができます。膨大な物件データによって、不動産価値を算出する事ができます。その他に、物件情報と資金計画を入力する事で、収益額・表面利回り・実質利回りなどの目安を算出できる、簡易収支シミュレーションができるものもあります。
◎携帯アプリ（無料）
最近では携帯のアプリでも、利回り収益計算や不動産投資シミュレーションができるアプリがあります。
◎その他
賃貸契約のツールや、「間取り図を作成」や「マイソク（不動産情報の事）を自動的に作成」など有料のソフトもいろいろ用意されています。
■まとめ
シミュレーション・ツールを上手に活用する事は、投資をする前に、リスク管理が行えるのです。不動産投資に有効利用する事で、成功への機会を増やす事に繋がるのではないでしょうか。できる限りのリスクを、回避するしかありません。シミュレーション・ツールの利用が、リスク対策に必要なツールなのです。