不動産投資における資産運用は、いかにして「お金を増やすか」なのですが、お金を増やす考え方は、お金を減らさない事にも関係してきます。節税対策を行う事は、10万20万だけではありません。続けていれば、100万円単位の節税だって可能になります。サラリーマンに必要な不動産投資の節税テクニックについて紹介しましょう。
■資産を増やす基本とは
「収入を増やす事」と「支出を減らす事」が基本になっています。もちろん大きな投資によって成功すれば、あっという間に資産を増やす事になるのですが、それだけでは、不完全という事です。
多くの投資家が資金に余裕があるわけでは無いので、ローンを組んで投資による収益によって目標を達成させる事にあります。不動産投資では、動くお金も大きくなります。節税もその金額に応じて捻出するのですから、支出を最小限に抑える効果が見込める事になるのです。
■不動産投資に有効な「相続税と所得税」の節税
◎相続税と節税の考え方
相続税は、相続する資産に対して課税する事です。この時の資産価値は、現金に比べると不動産価値の方が3割ぐらい低く評価されるので、その分の課税額も少なくなってきます。不動産投資の観点から考えた場合に、資産価値のギャップは節税効果でもありますが、その分の利益を生んでいる事にもつながります。
◎所得税と節税の考え方
所得税は、不動産収入などがある場合に、お金の流れに対して課税されるものです。不動産所得としての「家賃収入」などは、総合課税による「損益通算」を行って、赤字などに対応できます。
■サラリーマンの損益通算とは
サラリーマンのみなさんは、給与などは、会社の年末調整によって前もって税金を天引きされています。サラリーマンが副業として「家賃収入」がある場合には、ある条件を満たす事で、その他の総合課税（不動産所得や山林所得など）の所得が20万円以内であれば、確定申告をしなくても済みます。
しかし、節税を行なうには、「青色申告の申請」を行なって、所得に対する控除や経費の承認や損益通算の利用枠が広がります。特別控除として、事業規模によって10万円の控除か65万円の控除が利用できるのです。「青色事業専従者」として、家族を従業員として給与を経費に利用できます。
サラリーマンが事業規模で行った場合に、サラリーマンを辞める事になりかねないので、不動産所得に規模に応じて事業として進むのかを考えた方が良いでしょう。サラリーマンの節税としては、事業規模の範囲内で「青色申告」を利用する事が良いでしょう。
◎減価償却の特例
30万円以内の固定資産を一度に経費に利用できます。家賃収入に関連するパソコンなどの経費を「減価償却の特例」として、年間最大で300万円まで経費にできます。こちらも、事業として行なっている分には利用も可能ですが、サラリーマンとしては、せいぜいパソコンやコピー機の利用位になるでしょう。
◎事業に関連する必要経費
交際費や通信費。交通費や雑用品などが、不動産所得の為の必要経費として認定されれば経費にできます。
■サラリーマンの利用すべき節税
◎特定支出控除制度
特定支出控除制度とは、サラリーマンの業務に関係する支出が、給与所得控除の半分を超えた場合に、超えた分を特定支出控除にできます。対象となる項目は以下の事柄です。
1-交通費
2-転勤による転居費用
3-単身赴任の帰宅費用
4-研修費用
5-業務に必要な資格取得の費用
6-図書類の購入費用
7-制服や事務服の購入費用
8-営業関連の交通費用
◎慰労費の控除
医療費が10万円を超えた場合に、確定申告で所得控除が受けられます。他には、セルフメディケーション税制がありますが、併用はできません。
◎扶養控除者を増やす
配偶者以外の親族や養護を委託された老人と、養育を委託された児童です。
◎生命保険料控除
生命保険料控除は、1年間に支払った生命保険料が、一定額が所得から控除される制度です。
・「一般生命保険料」
・「介護医療保険料」
・「個人年金保険料」
※「生命保険料控除証明書」や「地震保険料控除証明書」によって控除を行ないます。
◎住宅ローン減税制度
住宅ローンを利用してマイホームを購入した場合、10年間でローン残高の1％が所得税から控除できます。
◎不動産投資の節税
給与所得と合計して課税される事になりますが、不動産所得は空室の状況や転居などによって、家賃収入が経費を差し引いてマイナスとなる場合に、所得の合計で相殺したり損益通算で赤字を減らしたりする事ができます。節税の為には、経費を忘れずに計上する事が肝心です。
■まとめ
サラリーマンに必要な不動産投資の節税テクニックは、限られた範囲内で上手に節税する事です。また、サラリーマンができる控除の利用を確実に行なう事で、不動産所得とサラリーマンとしての控除の利用で、節税を最大限に活かす事ができるのです。