不動産投資をすると節税ができるという話を聞いた事はありませんか。しかし、どのような税金が節税できるのか、具体的にご存知ない方もいらっしゃる事でしょう。この記事では、どのような種類の税金が節税できるのかを見ていきましょう。
所得税と住民税
まずは、不動産所得の金額の計算方法について解説しておく必要があります。不動産所得は以下のように計算されます。
不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費
最終的に算出された不動産所得の金額が、所得税や住民税の課税対象額になります。つまり、必要経費が多くなればなるほど、納めるべき税金が少なくて済むという構造になります。
そうなると、気になるのは必要経費にはどのようなものが計上できるのか。という事ではないでしょうか。計上できる経費は以下のようになります。
◎租税公課：物件の固定資産税、都市計画税、賃貸物件を取得した際に課せられる登録免許税、不動産取得税、賃貸による儲けに課せられる事業税、印紙税など
◎損害保険料：火災保険、地震保険、賃貸住宅費用補償保険など
◎減価償却費
◎修繕費
◎借入金利息
◎管理費：賃貸管理会社へ支払う管理費
◎広告宣伝費
◎交通費：管理会社との打ち合わせをするため、物件を見に行くためなど
◎通信費：プライベートで利用する事がある場合は区分けが必要
◎新聞図書費：不動産事業の関係で購入した本
◎接待交際費：税理士や不動産管理会社との打ち合わせで飲食した費用
◎消耗品費：物件検索や確定申告するためのパソコンなど
また、赤字の部分が節税できる金額という事になるのですが、ここで疑問となるのが、なぜ不動産投資で出た赤字が節税の対象になるのか。という事です。
例えばサラリーマンで見てみると、毎月のお給料の中から所得税が天引きされています。つまり、サラリーマンは自分が納める所得税を会社が納付している事になります。
しかし、不動産投資による家賃収入はお給料とは別の収入になります。その別収入は確定申告によって申告しなければいけません。
確定申告によって、黒字が出た際には税金の納付を。赤字になってしまった場合は、会社の給料から引かれている所得税を返還してもらえるのです。
相続税
不動産投資によって、相続税を大きく節税できます。具体的には、同じく投資商品として有価証券に投資した場合、有価証券の評価額は時価で評価されるのに対し、不動産は時価の約3割程度で評価されます。
不動産は市場価格に関わらず、国税庁が発表している路線価と呼ばれる数字を基準にして評価を計算するのですが、路線価に基づく評価は、実売価格の80％程度になる事を想定しています。しかし、都心部などの地価が高い地域では、市場の相場の半額以下になる事もあるのです。
まとめ
不動産投資による節税対策は、所得税や住民税を抑えるために必要経費を計上する事を意識しましょう。これまで、意識せず確定申告をおこなっていた方は、思わぬ「損」をしていたかもしれません。税金の種類を把握し、節税対策を上手に活用した不動産投資を心掛けてください。