投資における利回りは資産形成を行う上で重要です。投資における最終的な目標を設定した場合に重要となる数値になります。資産形成の投資別の利回りでシミュレーションしてみましょう。
目次
利回りについて
投資金額に対する収益の割合は、投資用の金融商品を購入する金額と1年あたりの平均した収益の数値の割合を求める事です。
表面利回りと実質利回りの違い
・「表面利回り」の意味は「元本 ÷ 年間収益」を計算したものです。
・「実質利回り」の意味は「元本 ÷（収益－経費）」によって計算されます。
不動産投資で重要となる値は、毎年の経費を考えて運用計画を立てる必要があります。実質利回りを求める計画で運用していきます。「実質利回り」は「表面利回り」より小さくなるのです。
分散投資とは
異なる金融商品に資産を分散して投資する事で、リスクに対する予防を行うのです。全部を失う事よりも、一方で資金の確保を行う方法です。投資は一点集中で行うよりも、他の金融商品と並行して行う方が損をする可能性を少なくします。両方とも順調に進めば、利益の上乗せも期待できます。
借入金の返済と利回り
ローンで不動産を購入して家賃収入を得ていく場合には、毎月の家賃収入から借入金を支払います。この場合の実質利回りは、支払いとなり実際の利益とは言い難いのです。
単利と複利による投資
複利の仕組みを知る事は、資産を大きく増やす可能性にもつながります。
・「単利」は元本に金利がつく事です。
・「複利」は元本と金利の合計額に金利がつく事です。
例えば、元本100万円を単利2％および複利2％で運用した場合の差はどれほどのものか、20年の運用で、シミュレーションしてみましょう。
〇「年数」と「単利の場合」と「複利の場合」
・1年目＝「102万円」と「02万円」で同じです。
・5年目＝「110万円」と「110.4081万円」で約4000円の差です。
・10年目＝「120万円」と「121.8994万円」で約19000円の差です。
・20年目＝「140万円」と「148.5947万円」で約86000円の差です。
このように、複利の場合の利息は金額が大きい運用ほど、資産形成の可能性も拡大していきます。これが1億円ならば同じ条件の20年間で1億4800万円となり、利息が800万円の差がでてきます。大きな利益を手にする事が出来るのです。
金融商品別の利回り
【1-預金の利回り】
預金は資産を安全に確保していく方法ですが、低金利の時代では期待値が低く、利回りとしては0.02%以下になってしまいます。20年間の利回りとしては、1億円を元本としてみた場合に「1億40万761円」となり、40万円程度の利益しかありません。高額の投資に対する利回りは期待できない印象です。
【2-債権の利回り】
10年国債の場合には、「0.082%」と仮定した場合で計算してみると、10年では82万円となり、20年では164万円です。
【3-株式投資の利回り】
配当利回りという形で利回りが計算されることを「インカムゲイン」といいます。
配当利回り＝1株あたり予想配当金÷株価×100で計算します。
1株あたりの予想配当金が100円ですと、株価が4,000円の銘柄の利回りは2.5%で計算します。株式投資における配当利回りは、預金および10年国債よりも高い水準で取引されます。最終的に株の売却も含めると、利回りの期待値は預金や債権よりも更に上回る可能性があります。
【4-不動産投資の利回り】
不動産投資についての利回りは、「表面利回り」「実質利回り」と「想定利回り」で使用します。「想定利回り」とは、物件が満室での場合を「想定したうえで」計算された利回りとなります。
仮に、1億円で購入した物件から1年で800万円の家賃収入があるとして、経費として200万円がかかった場合、（800万円－200万円）÷1億円＝6％となります。不動産の実質利回りの平均値は4％くらいです。不動産投資では、リスクが少なく安定した収入を見込めるのです。ただし、市場の需要のある物件ほど利回りは低くなる傾向がありますが、逆の可能性も見込めるのです。
30年のシミュレーションの比較
元本を「3000万円」とし、実質利回り0.02％で定期預金を30年間続けた場合では、資産は「3,018万523円」となります。わずか18万円の利息でしかありません。
実質利回り4％で不動産投資を30年間行った場合では、同じ投資額では「9,730万1,925円」となり元本の約3倍の金額になるのです。
株式で8％の利回りとした場合では、3億187万9707円まで増やす可能性はありますが、現実的ではありません。株の値はマイナスになるリスクが常に存在する為、可能性よりもリスクの方が上回る現実もあるのです。
まとめ
資産形成の投資別利回りを金融商品ごとに、期待値を調べてみると30年以上の長い年月では、リスクの低い利回りが期待できる投資として不動産投資がいかに優れた商品であるかが理解できるのです。